На рынке вторичного жилья можно найти множество предложений, где потребуется вложение средств в ремонт. Это, безусловно, снижает их стоимость, что привлекает внимание покупателей.
Как подготовить квартиру к продаже
Мы с мужем приняли решение о продаже нашей небольшой трёшки для приобретения более просторного жилья в новостройке.
Наша квартира нуждалась в обновлении, так как в ней не проводился свежий ремонт, она находится на последнем этаже, старые окна не создают уюта, а в подъезде отсутствует грузовой лифт. Из-за этого продать квартиру быстро не получается, и есть риск её еще большей переоценки. Чтобы минимизировать потери, мы решили предпринять меры, чтобы сделать её более привлекательной для покупателей. Мы избавились от старой мебели и ненужных вещей, тщательно убрали, провели ремонт сантехники, сделали качественные фотографии квартиры и составили привлекательное объявление. Через неделю после размещения объявлений мы начали получать звонки, а спустя четыре месяца мы нашли нужных покупателей.
Вот что мы советуем каждому, кто планирует продажу своей квартиры.
Рассылка Т—Ж о дизайне и недвижимости
Лайфхаки о покупке, ремонте и съёме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Избавиться от хлама
Перед началом поисков покупателей необходимо обеспечить хорошую рекламу: рассказать о продаже знакомым, соседям, консьержу; разместить объявления в интернете, газетах, на досках объявлений и в социальных сетях. Но в первую очередь стоит привести квартиру в порядок.
Мы решили избавиться от старых, ненужных вещей, таких как советская мебель, ковры, сломанная бытовая техника, одежда, которую не носим, и книги, которые никогда не прочтем. Мы также выбросили бесполезные сувениры.
Покупатели интересуются квадратными метрами, а не старой мебелью, поэтому в просторной, не загроможденной квартире шансы найти покупателей значительно возрастут.
Часть старых вещей было выброшено, часть отдана соседям, а что-то было продано через Авито.
Если вам трудно избавиться от ненужных вещей, а соседи не заинтересованы, вы можете обратиться в такие службы, как Свалка или Чумодан. С помощниками Свалки можно организовать вывоз ненужной мебели, техники, игрушек и других вещей, кроме мусора. Но учтите, что всю мебель нужно разобрать на части, упаковать или связать скотчем. Рекомендуется звонить заранее, поскольку у них может быть плотный график — к нам, например, они смогли приехать только через месяц. Если ненужных вещей немного и они помещаются в коробку размером 36×36×60 см, вы можете оставить заявку на сайте Свалки и отнести её в ближайший постамат.
Ненужная одежда может быть передана в благотворительные фонды, такие как Лавка радости, или в ближайшую к вам церковь.
Шаг 2. Оцените квартиру
Стоимость одной и той же квартиры может варьироваться в пределах 10-20% — это может быть сотни тысяч и даже миллионы рублей. На цену влияют: планировка, метраж, размер кухни, тип дома и год постройки, состояние квартиры и ремонт, придомовая территория, район, инфраструктура.
Установите адекватную цену, которая устроит вас и покупателей. Критерий правильной цены — количество звонков. Чем их больше, тем более привлекательной представляется ваша цена для покупателей. Если звонят до десяти раз в день, можете чуть повысить цену. Если за пару дней не поступило ни одного звонка, стоит попробовать немного уменьшить цену.
Чтобы оценить квартиру, узнайте, сколько стоят квартиры аналогичного типа в вашем доме или районе. Рассчитайте среднюю стоимость и ориентируйтесь на неё.
Если хотите продать дороже, установите для себя комфортную цену и ждите своего покупателя. Однако имейте в виду, что это может занять несколько месяцев или даже лет.
Если хотите продать быстрее, понизьте цену на 10-15% ниже средней.
Чтобы не ошибиться с оценкой квартиры, воспользуйтесь услугами профессионального оценщика. Они стоят от трёх до пяти тысяч рублей, в зависимости от региона. За эти деньги оценщик учтёт средние цены на квартиры, ваши затраты на покупку и ремонт, налоги, уровень инфляции и амортизацию — и назовет наиболее справедливую цену. Данная справка может быть полезна людям, желающим купить квартиру в ипотеку.
Шаг 3. Подготовьте квартиру к продаже
Чтобы успешно продать квартиру, нужно сделать так, чтобы она понравилась потенциальным покупателям.
Уберите в подъезде. Наши агенты часто замечают, что настроение клиентов на восприятие квартиры формируется еще в подъезде и коридоре. Если в этих местах светло и чисто, а лифт в исправном состоянии, потенциальный покупатель понимает, что в доме живут адекватные люди.
Однако если в подъезде темно, неприятный запах и стены покрыты неприличными надписями, покупатель заранее настраивается против квартиры. Даже если у вас дорогой ремонт и вы готовы сделать скидку в миллион, никто не захочет жить рядом с некультурными соседями, мусорящими в подъезде.
Поэтому мы рекомендуем заранее навести порядок в подъезде. Если он находится в плохом состоянии, не помешает побелить и покрасить стены. Такой ремонт обойдется в несколько тысяч рублей, но поможет продать квартиру быстрее.
Избавьтесь от лишнего в квартире. Люди покупают квадратные метры, а не старую мебель и хлам. Чем больше всего в квартире, тем меньше она кажется. Поэтому лучше всего продаются пустые квартиры.
Выведите из квартиры все ненужные покупателям вещи: старую мебель, ковры, сувениры, книги, лыжи, покрышки и коллекцию магнитов на холодильнике. Продайте это на Авито, отдайте соседям, друзьям или благотворительным организациям, а откровенный хлам без сожаления выбросьте.
Наведите порядок. Сделайте генеральную уборку: выбейте ковры, помойте стекла и зеркала, протрите пыль, избавьтесь от старых пятен, очистите сантехнику. Чем ярче всё блестит, тем лучше.
Сделайте так, чтобы покупатель воспринимал вашу квартиру безличной — как гостиничный номер. Посетитель гостиницы не знает, кто жил в номере до него: простая семья, рок-звезда или президент.
Сделайте косметический ремонт. Не стоит тратиться на хороший ремонт — то, что нравится вам, может совершенно не понравиться покупателям. Обычно люди хотят заплатить меньше и сделать ремонт самостоятельно, на свой вкус. Кто-то хочет снести стены, кто-то — наоборот, добавить. Под всех не подстроишься, поэтому просто уберите явные недостатки, которые бросаются в глаза.
Хороший ремонт поможет продать квартиру быстрее, но не дороже. Дорогой ремонт увеличит цену только для элитных квартир и новостроек: в среднем сегменте покупатели ориентируются на район, метраж и планировку, а не на стены и полы.
Вот две квартиры с одинаковой площадью, находящиеся в одном и том же районе. Квартира с хорошим ремонтом стоит на 800 тысяч дешевле убитого бабушкиного варианта. Чтобы рассмотреть поближе, кликните на любое фото.
Если квартира в нормальном состоянии, сделайте простой косметический ремонт: покрасьте батареи, двери и окна, замените сантехнику, поклейте однотонные обои. Не нужно менять старый паркет или линолеум на ламинат — это сложно и дорого. Если окна деревянные, оставьте их как есть: расходы на замену вряд ли получится включить в стоимость квартиры. Обязательно отремонтируйте аварийные места: протекающие потолки и трубы, кривые полы и стены. Красоту люди наведут сами: покрасят стены в цвет, который им нравится, положат паркет или теплые полы, заменят окна.
После косметического ремонта ничего не должно течь и подводиться, напор воды в кранах должен быть хорошим, а на стенах и потолке — никаких подтеков и разводов. Не нужно тратить больше 50 тысяч рублей — ремонт должен только освежить квартиру.
Стоит ли делать ремонт в квартире перед продажей
На первый взгляд, нельзя однозначно ответить на вопрос о необходимости ремонта, так как всё зависит от конкретных обстоятельств, суммы вложений, сроков проведения работ и конечного результата. Прежде чем решить, стоит ли делать ремонт в квартире, важно проанализировать следующие моменты:
- Разница в стоимости квадратного метра
На начальном этапе, оценив итоговую стоимость своей недвижимости, можно просмотреть разницу с аналогичными предложениями, но уже с проведенным ремонтом. Если разница минимальна, нет смысла в планировании ремонта.
Например, после самостоятельной оценки имущества было установлено, что стоимость нашей квартиры составляет 53,000 долларов за 53 квадратных метра. При анализе аналогичных предложений в районе было определено, что подобную квартиру с ремонтом этой же площади удастся продать максимум за 63,000 долларов. В итоге становится ясным, что нет смысла тратить время и средства на ремонты, если выгоды от этого не будет, а покупательский интерес может упасть из-за завышенной цены.
- Выберите бюджетный вариант отделки
Не стоит делать евроремонт, принимая во внимание класс жилья. Порой достаточно минимального обновления: заменить полы, выровнять и покрасить стены, а также установить стеклопакеты. Небольшие инвестиции могут повысить стартовую стоимость жилья и позволить будущим хозяевам реализовать свои идеи.
- Подсчитайте стоимость будущего ремонта
Имея предварительную смету, где прописаны пункты предстоящего ремонта и итоговая сумма, можно принять более обоснованное решение. Если плана нет и ремонт проводится хаотично, вы рискуете потерять и время, и деньги.
Как продать квартиру без ремонта: эффективные советы
Игнорировать плохое состояние квартиры не следует, потому что данный фактор важен не только при оценке стоимости, но также влияет на время продажи. Следует учесть, что есть определенные недостатки, которые могут отпугнуть потенциальных клиентов. По возможности такие проблемы лучше решить до начала рекламной компании.
Рассмотрим некоторые советы, которые помогут продать квартиру без ремонта:
- Создание привлекательного внешнего вида
Для любого товара можно создать эстетическую упаковку, которая привлечет внимание покупателей. При этом не имеет значения стоимость квартиры. Собственнику следует подготовить свое жилье к продаже: избавиться от мусора, помыть окна, полы и провести влажную уборку. При возможности стоит исправить различные коммуникации: отрегулировать сантехнику, заменить лампочки и поменять заедающий замок на входной двери. Подобные мелочи могут испытать негативное впечатление у покупателя при просмотре, что подстегнет его перейти к следующему варианту.
- Подготовить необходимую документацию
Одно из основных правил при продаже недвижимости — собрать и тщательно проверить все документы. Юридическая чистота выделяет вашу квартиру среди множества аналогичных предложений.
- Правильно оценить стоимость недвижимости перед продажей
Эта ступень должна быть пройдена до возникновения мысли о продаже квартиры. Если изначально трезво оценить жилье, это поможет не только сократить время продажи, но и понять целесообразность проведения ремонта.
Стоимость квартиры, указанная в объявлении, отнюдь не окончательная, и собственники часто идут на компромисс. Таким образом, придется добавить к оценочной цене небольшую скидку для торга, чтобы привлечь большее количество потенциальных покупателей.
Продавая квартиру без помощи риэлтеров, собственники нередко совершают ошибку в создании рекламы — от фотографий до описания объекта. Здесь необходимо потрудиться: сделать качественные снимки квартиры, а также заранее подготовить детальное описание, подчеркивая главные преимущества.
Иногда даже грамотно составленного объявления недостаточно; без дополнительных инвестиций в продвижение невозможно достичь успеха. Поэтому важно не только разместить рекламу на популярных платформах в интернете и социальных сетях, но также вложить средства в продвижение, чтобы охватить как можно более широкую целевую аудиторию. В результате уже в первую неделю продаж вы сможете получить отклики от покупателей, готовых, по меньшей мере, прийти на просмотр.
- Воспользоваться риэлтерскими услугами
Кто моет лифт?
В США используется особая технология подготовки объектов недвижимости к продаже. Она включает в себя меблировку квартиры и несложный ремонт. Знаете ли вы, что в американских реалиях рекомендуется «сварить кофе в квартире на продажу, чтобы обеспечить атмосферу уюта»? Однако в России эта практика не получила распространения, но если ваша квартира стала зависать на стадии продажи, возможно, стоит приложить некоторые усилия.
Не следует полагаться на риелтора на все сто: у него может быть свой интерес занизить стоимость квартиры хотя бы на 200 тысяч рублей.
Первое правило — никаких личных вещей. Квартира, выставленная на продажу, должна быть свободна от одежды, посуды и личных принадлежностей. Если вы не знаете, куда переехать, на время показов все это стоит убрать в комоды и шкафы.
Создать ощущение просторной квартиры можно даже в небольшой «хрущевке». Для этого потребуется минимальное количество мебели, отсутствие высоких шкафов и использование ярких лампочек.
Второе правило — чистые, свежие поверхности. Даже если квартиру покупают под ремонт, она должна делать уютное впечатление. Некоторые владельцы принимают решение о «тюнинге»: от покраски труб и батарей до полного ремонта.
Не забывайте обращать внимание на состояние всего дома: помыть холл перед квартирой, проверить состояние лифта, стереть оскорбительные надписи со стен и привести в порядок входную группу, если там грязно. Почему именно вам стоит всё это сделать? Потому что вам необходимо продать вашу квартиру в этом доме.
И еще! Если к вашему дому ведет несколько дорог, укажите потенциальным покупателям лучшую из них.
Безвыходная ситуация
Если квартира не вызывает интереса, вам могут понадобиться более радикальные методы. Ознакомьтесь с планами улучшения инфраструктуры района. Возможно, в ближайшее время рядом появится новая остановка общественного транспорта, зона отдыха или бассейн — эти факты можно обыграть в своем объявлении.
Еще один полезный совет — держите под рукой все документы, необходимые для продажи. Это позволит вам быстро продать квартиру клиенту, нуждающемуся в срочной покупке жилья.
Также можно воспользоваться тактикой во время панических настроений. За последние пару лет на рынке недвижимости наблюдалось, как люди, опасаясь обесценивания своих накоплений, скупали квартиры. В такие времена удачные предложения могут вызвать интерес даже у клиентов, рассматривающих менее презентабельные варианты, так как их привлекает страх потерь из-за экономической нестабильности.
Уделите внимание санузлу
Необходимо создать ощущение свежести в санузле. Старая неэстетичная плитка, уложенная на стенах, должна быть заменена на новую или покрашена специальной краской для керамической плитки. При выборе новой плитки отдавайте предпочтение нейтральным текстурам и цветам — не всем нравятся яркие оттенки. Замените также старую сантехнику. Ржавая сантехника создаёт негативное впечатление, — подчеркивает дизайнер.
Все предметы личной гигиены, косметику, шампуни следует убрать, оставив только новые пузырьки в стильной упаковке. Также не забудьте повесить новую штору нейтрального оттенка и положить пару белых махровых полотенец.
Закажите стейджинг
Для быстрой сдачи квартиры в аренду или продажи без капитального ремонта рекомендуется воспользоваться инструментом, называемым стейджингом (предпродажная подготовка недвижимости). Он помогает создать современный, универсальный интерьер за короткие сроки и с минимальными затратами.
Собственникам важно помнить, что авторский ремонт никогда не окупится при продаже или сдаче в аренду, тогда как эффективный стейджинг может раз обеспечить многократную выгоду. Эта услуга позволяет создать пространство, свободное от узкосоциальных признаков, повысить стоимость объекта и сократить сроки его продажи, — поясняет директор департамента Kalinka Design Алексей Чураков.
Схема работы такова: представители компании, осуществляющей стейджинг, выезжают на объект, составляют смету и проект планируемых изменений, существенно улучшающих внешний вид квартиры — так званые универсальные интерьеры, отмечает Чураков. Изменения могут варьироваться от легкого декорирования до косметического ремонта, исходя из состояния объекта и бюджета клиента.
После этого владельцу предлагаются несколько вариантов, квартира доводится до финального вида, и делаются продажные фотографии. По нашим оценкам, такой авиационный подъем позволяет продать квартиру по максимальной цене: 1% стоимости объекта, вложенный в стейджинг, позволяет продать его на 3-10% дороже, — уточняет Чураков. Эта услуга помогает свести к минимуму торг по цене с потенциальными покупателями, так как создаёт эмоциональный комфорт с первого взгляда.
