Для успешной процедуры получения кредита потребуется компьютер, сканер и доступ в интернет. Заемщику нужно будет подготовить и оцифровать необходимые документы, в числе которых паспорт, справка 2-НДФЛ и, возможно, дополнительные бумаги, которые могут запросить в банке. Некоторые банки позволяют подавать документы непосредственно по месту жительства заемщика.
Как купить квартиру в Москве у города. Инструкция
Приобретение квартиры в Москве возможно не только у застройщиков и частных лиц, но и у городских властей. Каждый месяц в продажу выставляются новые лоты, среди которых могут встречаться как мини-студии в центральной части столицы, так и просторные квартиры в новом жилищном комплексе. Жилищные объекты продаются на аукционах и, как правило, по ценам, ниже рыночных. В данной статье мы совместно с экспертами рассмотрим все нюансы покупки жилья у города.
На одну квартиру — 14 претендентов
Купить квартиру у города можно через аукцион. Здесь могут реализовываться как вторичные квартиры, так и объекты в новостройках, а также отдельные комнаты и нежилые помещения. В случае успеха на аукционе, такие квартиры также могут быть оформлены в ипотеку. Торги проводятся на электронных платформах, таких как Росэлторг, Сбербанк-АСТ, РТС-тендер и другие. Организатором этих торгов выступает Департамент города Москвы по конкурентной политике.
Спрос на квартиры, выставленные на торгах, значительно вырос среди москвичей: по данным пресс-службы Департамента города Москвы по конкурентной политике, среднее количество претендентов на одну новостройку в 2020 году составило 14, тогда как на вторичное жилье – 8. Всего за 2020 год на аукционах было реализовано 2,5 тысячи квартир, и участие в торгах принимали более 33,1 тысяч человек. В 2021 году было продано 315 квартир. В среднем на один лот в новостройках приходилось по 36 претендентов (в общей сложности участвовало 8,6 тысяч человек), а на вторичное жилье – 13 претендентов (всего на участие в торгах подали заявки 957 человек). Продажей городской недвижимости занимаются несколько структур, в том числе казенное предприятие города Москвы Управление гражданского строительства, ГУП «Моссоцгарантия» (продающее жилье, ранее находившееся в социальном найме), а также Центр управления городским имуществом (ГУП ЦУГИ). На данный момент самым востребованным районом среди покупателей является Марьина Роща, в частности, Октябрьский переулок, где в одном из домов продано 56 квартир. На втором месте оказался дом в районе Солнцево на улице Авиаторов, где продали 48 жилых объектов. Остальные лоты были реализованы в других округах столицы.
Где искать квартиру
Актуальные предложения о продаже квартир, находящихся в ведении ГУП Центр управления городским имуществом, можно найти на сайте cugimos.ru в разделе «Жилая недвижимость». Варианты, предлагаемые городом на торгах, также доступны на Инвестиционном портале города Москвы в разделе «Имущество от города», а также на сайте torgi.gov.ru. Информация о городских квартирах, выставленных на аукцион, публикуется на официальном сайте www.мой-адрес.рф, на сайте Департамента Москвы по конкурентной политике www.mos.ru/tender и на электронной торговой площадке www.roseltorg.ru.
«В Москву! В Москву!»
Среди покупателей московской недвижимости основную часть составляют местные жители, однако переезжающие из других регионов также занимают заметный сегмент рынка. Все эти люди могут быть разделены на две группы. Первая группа — это состоятельные покупатели, ищущие квартиры в старинных домах. Они часто готовы мириться с неудобствами, которые сопровождают жизнь в шумном центре, лишь бы быть ближе к бурной жизни столицы.
Ко второй группе относятся люди с ограниченным бюджетом, готовые рассматривать любой вариант жилья, лишь бы обрести свой уголок в Москве. Чаще всего такие покупатели ищут квартиры уровня эконом-класса или комфорт-класса, так как они в основном планируют работу в столице. Лишь небольшая часть таких покупателей приобретает квартиру для детей, обучающихся в столичных вузах, или для последующей аренды.
Генеральный директор московской компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева указывает, что доля иногородних на первичном рынке жилья в пределах МКАД составляет приблизительно 8%, а в Новой Москве — 23%. В то же время генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая считает, что доля жителей других регионов достигает порядка 37% среди покупателей дорогой недвижимости и более 55% среди тех, кто приобретает доступное жилье. Таким образом, истинное положение дел, как всегда, находится где-то посередине.
В среднем иногородние покупатели чаще приобретают жилье меньшей площади, чем москвичи. Представители регионов обычно выбирают одно- или двухкомнатные квартиры общей площадью до ста квадратных метров.
Особенности жилищной ипотеки в Москве для жителей регионов
Каким образом жители российских регионов могут приобретать квартиры в Москве, используя заемные средства? Существует два основных варианта. Первый — это когда гражданин живет и работает в своем родном городе, но желает купить квартиру в Москве. Этот случай актуален для тех, кто рассматривает покупку жилья для студента, обучающегося в столичном вузе, или сам планирует переезд в Москву в будущем. Обладая высокооплачиваемой работой в своем регионе, такой человек имеет шансы на получение банковского кредита. Однако если потенциальный заемщик уволится перед переездом, ему потребуется время для адаптации в новой среде, и в этот период кредит может стать недоступным.
Второй вариант касается тех, кто уже работает и живет в Москве, но зарегистрирован в другом регионе. Эти покупатели обычно арендуют жилье и стремятся обзавестись собственным жильем, окончательно обоснуйшись в Москве.
Критерии оценки округа и локации
Унифицированные критерии оценки позволяют тщательно анализировать предложения на обширном рынке Москвы. Чтобы начать, определите для себя важные аспекты и запишите критерии или используйте чек-лист от агентства Retail-Realty.
Не основывайтесь только на принципе «округ — район — квартира», полагаясь на информацию, найденную в интернете. Информация из аналитических статей, доступных в сети, может быть устаревшей. Строительство в Москве идет активными темпами: там, где прежде были длинные пробки, сейчас построены новые дороги и удобные развязки. Оценивайте необходимые локации самостоятельно, в текущий момент.
Максимальная цена, приемлемая для вас
Решите, какая максимальная стоимость квартиры для вас приемлема на основе имеющихся средств на счету, накоплений, ежемесячного дохода и имущества, которое можно продать. Если вы планируете взять ипотеку, не забудьте воспользоваться ипотечным калькулятором, который предлагают банки или независимые сервисы, такие как «Калькулятор Яндекс.Недвижимость» или Calcus.ru. Представьте, что вы приобрели квартиру в Москве, потеряли все источники дохода и вам необходимо будет обеспечить себя. Оставшиеся деньги должны покрыть расходы на ремонт, оплату коммунальных услуг, ипотеку, продукты и другие жизненно важные вещи, чтобы прожить минимум три месяца без ограничений. Если вы не сможете поддерживать нормальную жизнь в течение трех месяцев, занимая жилье, значит, эта квартира не является для вас финансово оправданным решением.
Транспорт и близость к месту работы
Если вы автомобилист, обратите внимание на удобный выезд на МКАД, наличие крупных транспортных узлов и удобные артерии, а также возможности парковки. Если же ваша семья предпочитает передвигаться на общественном транспорте, важно оценить близость к станциям метро и другим видам транспорта.
На сайте “Яндекс.Недвижимость” можно найти оценку по всем важным критериям.
Транспортная инфраструктура как в Москве, так и в Московской области имеется в значительном объеме, но стоит учитывать, что так бывает не везде. Следите за пробками через Яндекс.Карты, чтобы видеть реальную ситуацию в желаемом районе.
Экология и развитие
Рекомендуется воспользоваться сервисом www.kvartiravmoskve.ru/eko/, чтобы ознакомиться с особо охраняемыми природными зонами, пляжами, а также самыми чистыми парками и скверами в Москве. Также данный сервис помогает определить промышленные зоны, находиться в которых не рекомендуется для покупки квартиры.
Смотрите на столицы глазами инвестора, чтобы понять, в каком районе лучше всего покупать квартиры в Москве.
Следите за будущим вашего района на сайте mos.ru, где представлена программа благоустройства города Москвы, описывающая 146 районов и поселений Москвы и области. Возможно, вы захотите выбрать квартиру рядом с промышленной зоной, которая в будущем будет ликвидирована для создания парка или сквера. Такие изменения могут значительно повысить стоимость недвижимости. В любом случае, это обязательно повысит ликвидность объекта.
На сайте mos.ru также можно найти информацию по другим важным критериям.
Составьте список наиболее благоприятных для жизни районов. После этого используйте Яндекс.Карты, чтобы подробнее изучить каждый из них и выбрать наилучшие варианты.
Социальная сфера
Этот аспект наиболее важен для семей с детьми. Лучше, если рядом располагаются больницы, детские сады, школы, высшие учебные заведения, кружки и другие образовательные учреждения, куда можно отдать ребенка:
- Сайт sch549.ru предоставляет информацию о 400 лучших школах Москвы на основе данных Департамента образования;
- На сайте rating.msk.ru/ можно найти рейтинги детских садов, школ и кружков в понравившемся вам районе.
Критерии оценки для выбора дома
При выборе квартиры обязательно стоит уделить внимание не только району, но и конкретному дому, в котором находится интересующий вас объект. Хорошая квартира в плохом доме может стать источником серьезных проблем в будущем, о которых вы даже не догадываетесь.
Капитальный ремонт дома
Рекомендуется выбирать дома, где капитальный ремонт уже завершен до появления фонда капитального ремонта. Вы, вероятно, слышали, что такие ремонты, финансируемые из фонда, не всегда приводят к улучшению состояния домов. Часто остаются недостатки, например, крышу не отремонтировали, или трещины в стенах просто замаскировали шпаклевкой.
Проверяйте информацию о капитальном ремонте дома на сайте repair.mos.ru/.
Бизнесы в доме (хостелы, первые этажи)
Некоторые владельцы смогли легально открыть хостелы и мини-отели в жилых домах, не говоря о ряде бизнесов на первых этажах (street retail). Более того, существуют бывшие общежития, владельцы которых не смогли легализовать свой бизнес, произвели невнятный ремонт и теперь предлагают на продажу квартиры с устаревшими коммуникациями. Чтобы избежать подобной ситуации, воспользуйтесь сайтом wikimapia.org.
На wikimapia.org можно изучить историю дома, если такая имеется.
Почему хостел в доме — это не лучшее решение? Это может привести к постоянным проблемам с парковкой, и большое количество посторонних в подъезде, ожидая, что они ведут себя адекватно.
Что касается предпринимателей на первых этажах — это может быть как обычный магазин одежды, так и шумный бар, куда останавливаются местные жители, время от времени собирающиеся для непринужденного общения. Так же возможны случаи, когда арендатор открывает пекарню и в ней постоянно что-то пригорает. Если вы находитесь на десятом этаже, то вам вряд ли будет это мешать, однако на пятом этаже запахи и звуки будут доставлять неудобства.
Полезно узнать кадастровую стоимость квартиры (желательно, чтобы она была выше рыночной) и согласовать ваши критерии оценки с семьей. Четкие критерии оценки значительно упрощают процесс выбора среди множества предложений на рынке. Вы всегда будете понимать, на что ориентироваться при оценке.
Шаг 3: Узнайте всё о квартире, которую выбрали
Перед тем, как переводить значительную сумму денег, крайне важно тщательно проверить предполагаемую квартиру на наличие потенциальных недостатков. Это касается как физических дефектов (например, плесень, скрытая под кухонным гарнитуром, вряд ли обрадует вас, когда станет известна после приобретения квартиры), так и юридических аспектов. В зависимости от того, покупаете ли вы новостройку у застройщика либо недвижимость на вторичном рынке, перечень необходимых проверок будет различаться.
Если вы приобретаете вторичное жилье, не обойтись без изучения истории владения данной квартиры. Необходимо узнать, кому квартира принадлежала, на каких условиях она переходила от одного владельца к другому, кто был зарегистрирован в ней, когда и куда снимался, а также на каких основаниях настоящим владельцем она оформлена.
Конечно, некоторые могут посчитать нецелесообразным выяснять факты о тех, кто был прописан в квартире 20 лет назад, но, например, наличие несовершеннолетнего ребенка, когда-либо не получившего долю при приватизации, может в дальнейшем привести к судебному иску о признании сделки недействительной и нагнанию на вас, и это всего лишь один из множества возможных подводных камней.
С новостройками работать немного проще, поскольку у них нет долгосрочной истории, однако здесь важно обращать внимание на самого застройщика и проверять соответствующую документацию, разрешающую строительство.
Если вы все же решили обратиться за помощью к агентству недвижимости, вы можете быть спокойны — юристы компании обязательно проведут проверку объекта по всем важным параметрам, что минимизирует потенциальные риски.
Шаг 4: Если не хватает денег на покупку – воспользуйтесь ипотечным кредитом
В настоящее время купить квартиру в ипотеку возможно всего лишь с двумя документами, без подтверждения дохода и, в некоторых случаях, даже без первоначального взноса. Но при этом следует быть готовым к тому, что такие кредиты будут выданы под более высокую процентную ставку, что становится дополнительным риском. Если вы стремитесь к более выгодному предложению, подготовьте максимальный пакет документов, чтобы подтвердить свою платежеспособность. Копии трудовой книжки, трудовой контракт, военный билет, заграничный паспорт с визами (послужат хорошим доказательством вашей финансовой состоятельности), водительские права и документы на транспорт или другое движимое имущество — все это может убедить банки в вашей финансовой стабильности, что повлияет на условия кредитования.
После одобрения вашей кандидатуры как заемщика, банк будет проводить оценку и самой квартиры, которую вы намереваетесь приобрести, так как именно она будет выступать в качестве залога. Этот процесс является положительным, потому что сотрудники банка также произведут проверку объекта на предмет его юридической чистоты. Двойная проверка всегда является хорошим вариантом.
Лучший подход — подавать заявки сразу в несколько банков, чтобы после анализа выбрать наиболее подходящее предложение. Однако не следует бездумно подписывать все предлагаемые вам документы, внимательно изучив их перед этим, даже если бумаг будет много. Хотя у крупных банков часто отсутствуют условия, написанные мелким шрифтом, проявление бдительности не повредит. Вам же не хочется, например, узнать после оформления всех формальностей, что право на досрочное погашение кредита доступно вам только после 15 лет регулярных платежей, не так ли?
Договор купли-продажи
Для успешной покупки квартиры требуется оформить договор купли-продажи. Осуществить это можно либо самостоятельно, составив его в простой письменной форме, либо с помощью нотариуса, однако в случаях, когда договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, это необходимо. Составление договора самостоятельно может обойтись дешевле, но у нотариуса есть ряд преимуществ:
- Нотариус уточняет все детали предстоящей сделки, на основе которых составляет договор.
- Нотариус может включить в договор дополнительные обязательства для продавца на случай возможных недобросовестных действий (например, умалчивание важной информации о продаже квартиры).
- Услуги нотариуса значительно сокращают время и упрощают процесс оформления сделки.
- Нотариус выполняет роль официального свидетеля дееспособности продавца в момент совершения сделки, что снижает риск признания покупки недействительной из-за недееспособности продавца.
При составлении договора купли-продажи квартиры обязательно внимательно отнеситесь к данным, позволяющим точно идентифицировать квартиру и содержащим все существенные условия, которые придадат договору юридическую силу. В противном случае соглашение не сможет обеспечить вам должную юридическую защиту.
Необходимые данные в договоре купли-продажи квартиры:
- Четко указанные стороны договора купли-продажи квартиры (ФИО, паспортные данные покупателя и продавца).
- Предмет договора (квартира, ее площадь и адрес).
- Суть договора (отчуждение квартиры).
- Точная и заранее согласованная цена на квартиру (в рублях, как цифрами, так и прописью).
- Права третьих лиц на квартиру (в случае их наличия).
Кроме основных условий, в договоре могут быть прописаны и дополнительные, которые конкретизируют взаимоотношения сторон (условия ответственности в определенных ситуациях, сроки освобождения квартиры, методы расчетов и тому подобное).
В зависимости от типа квартиры, которую вы приобретаете, varьеризуется пакет необходимых документов. Если вы покупаете вторичное жилье, в регистрирующий орган понадобятся: договор купли-продажи, выписка из домовой книги и свидетельство о праве собственности. Если же вы становитесь первым владельцем квартиры, вам будут нужны разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и другие документы.
Подводные камни
Главное, что нужно помнить при выборе недорогой квартиры в городе — низкая цена может быть следствием проблемной истории объекта, что может привести к длительным и дорогостоящим юридическим спорам.
Если ваш опыт в ремонте недостаточен, стоит умножать предполагаемые затраты на полтора-два раза. Возможно, добавив эти средства к стоимости квартиры, вам удастся приобрести жилье немного дороже, но в более хорошем состоянии.
Существует и вариант с покупкой квартиры, в которой проживает пожилой человек, нуждающийся в уходе. Взамен заботы о нем и обеспечения его нужд, он может оставить вам жилье в наследство. Однако сделка на основе пожизненной ренты и содержания может быть рискованной — закон в первую очередь будет на стороне собственника квартиры, даже если его действия будут сомнительными.
Авторы: Андрей Егупец, Евгений Козичев
- Андрей Егупец подписаться отписаться
- Евгений Козичев подписаться отписаться
