— Если вы никогда не занимались продажей недвижимости и не обладаете достаточными юридическими знаниями, то легко можете стать жертвой мошеннических схем. Крайне важно, чтобы все требуемые документы были оформлены корректно и в соответствии с законодательством.
Как быстро продать квартиру | 9 шагов для самостоятельной продажи недвижимости
Для успешной продажи квартиры одного лишь размещения объявления в интернете недостаточно. Необходимо пройти через множество этапов, проявлять внимательность и осторожность на каждом из них, иначе есть риск столкнуться с мошенниками. Чтобы избежать таких ситуаций и сэкономить свои силы и время, воспользуйтесь нашей подробной пошаговой инструкцией по продаже квартиры без помощи риелтора. В ней изложены ключевые этапы продажи, важные моменты, а также несколько полезных рекомендаций.
- тип дома, его строительный материал и год постройки (панельные и более старые дома оцениваются ниже по сравнению с кирпичными, монолитными и новостройками);
- расположение дома в городе (район, расстояние до центра, наличие развитой инфраструктуры, доступность общественного транспорта);
- количество этажей в доме и позиция квартиры (угловые, а также квартиры на первом и последнем этажах стоят дешевле, в то время как квартиры на среднем уровне имеют более высокую ценовую привлекательность, особенно если из их окон открывается живописный вид);
- общая площадь (в квадратных метрах) и число комнат;
- планировка (квартиры с проходными комнатами, неузаконенной или нестандартной планировкой обычно стоят дешевле);
- наличие балкона или лоджии;
- размер кухни (большая кухня может повысить стоимость квартиры);
- тип санузла (раздельный санузел ценится выше совмещенного);
- качество и состояние ремонта;
- благоустройство территории вокруг дома (наличие детских площадок, зон для отдыха).
Чем больше факторов, способствующих увеличению стоимости квартиры, тем выше будет ее цена при продаже. Чтобы установить правильную цену, необходимо ознакомиться с ценами на аналогичное жилье. Разница в стоимости среди одинаковых квартир может составлять 10-15%, что может выражаться в десятках или сотнях тысяч рублей. Поэтому важно назначить адекватную цену: она должна быть выгодной для вас и привлекательной для потенциальных покупателей.
Ориентироваться следует на среднюю стоимость аналогичных объектов. При установлении вашей цены учтите следующее:
- Если у вас есть время, и вы готовы подождать несколько месяцев или даже год, установите цену на 10-15% выше средней. И пока покупатели будут проявлять интерес и звонить, не снижайте ее.
- Для быстрой и успешной продажи квартиры необходимо установить стоимость на 5-10% ниже рынка. Большее количество звонков будет свидетельствовать о том, что цена привлекательна для покупателей.
Шаг 2 – подготавливаем квартиру к продаже
Следующий шаг к быстрой продаже квартиры – это ее хорошая подготовка. Ваша задача заключается в том, чтобы представить жилье покупателю в самом выгодном свете. Начинайте с подъезда и коридора: подметите, вымойте полы и протерите перила хотя бы на своем этаже.
Вот несколько шагов по подготовке:
- Избавьтесь от старой мебели и ненужного хлама: сломанных приборов, ковров и безделушек. Чем более просторной будет квартира, тем лучшее впечатление она произведет на потенциального покупателя.
- Проведите генеральную уборку. Необходимо, чтобы в квартире были чистые полы, ванная комната, туалет, окна и прочие поверхности. Рекомендуется использовать дезинфицирующие средства для устранения неприятных запахов.
- Обеспечьте хорошее освещение. Во время показа квартиры свет должен быть везде исправен и ярко гореть, поэтому замените перегоревшие лампочки и проверьте работоспособность розеток.
Если квартира не ремонтировалась долгое время, имеет смысл сделать хотя бы косметический ремонт. Это может значительно ускорить процесс продажи, особенно если речь идет о вторичном жилье. В квартире не должно быть аварийных участков: протекающих труб, испорченной сантехники и неисправной электропроводки. В случае, если состояние жилья запущенное, проще убрать старую отделку и продавать в черновом варианте. Можно также выполнить предчистовую отделку: оштукатурить стены, залить стяжку и заменить сантехнику.
Как быстро продать квартиру. 10 простых шагов
Продать свою недвижимость можно за два-три месяца, однако иногда квартиры могут оставаться на вторичном рынке и на протяжении полугода или даже года. Вместе с экспертами мы разберем, как правильно подготовить квартиру к продаже и какие шаги помогут продать ее быстрее.
- Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»;
- Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости НДВ «Супермаркет Недвижимости»;
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости «Est-a-Tet»;
- Александр Катков, партнер Legal Group NOVATOR, адвокат;
- Николай Миллер, нотариус г. Москвы.
Как правильно подготовиться к продаже
Шаг 1 — соберите и восстановите оригиналы всех правоустанавливающих документов. Главное из них — это те документы, которые подтверждают право продавца на квартиру.
Шаг 2 — погасите все долги по коммунальным платежам, налогам и сборам за капитальный ремонт.
Какие документы подготовить:
- паспорт;
- справка о составе семьи. Это расширенная выписка из домовой книги, которая позволит покупателю узнать состав семьи. Получить ее можно в МФЦ;
- выписка из ЕГРН. Этот документ заменяет свидетельство о праве собственности и может быть получен в МФЦ или на официальном сайте Росреестра;
- нотариальная доверенность. Оформляется в случае, если собственник не может присутствовать при сделке;
- разрешение органов опеки и попечительства. Это требуется, если один из собственников квартиры — несовершеннолетний младше 14 лет. Если несовершеннолетний только зарегистрирован в квартире, то разрешение опеки не требуется;
- свидетельство о рождении ребенка. Если несовершеннолетнему собственнику уже исполнилось 14 лет, то свидетельство предоставляется вместе с паспортом;
- письменное согласие супруга. Недвижимость, приобретенная в браке, считается совместной собственностью, даже если в документах указан только один владелец. В данном случае для заключения сделки продавцу потребуется письменное согласие супруга. В пакет документов нужно приложить свидетельство о браке;
- правоустанавливающий документ. Если квартиру приобрели, понадобится предыдущий договор купли-продажи, если приватизировали — договор приватизации, если получили в качестве подарка — дарственная, а если получили в наследство — необходимо предоставить свидетельство о праве на наследство;
- технический паспорт. Этот документ содержит технические характеристики квартиры и ее подробный графический план, также он позволяет узнать о наличии незаконной перепланировки. Копию технического паспорта можно заказать в БТИ или МФЦ.
Шаг 3 — у нотариуса заверить согласие супруга на продажу квартиры, если квартира относится к совместно нажитому имуществу и была приобретена в браке.
Шаг 4 — выписаться из квартиры (снять с регистрационного учета). Это можно сделать и после сделки, но покупателей обычно привлекает квартира, в которой нет зарегистрированных жильцов, особенно если среди них есть малолетние дети.
Шаг 5 — получить согласие органов опеки и попечительства на сделку, если среди собственников квартиры есть дети младше 18 лет.
Шаг 6 — сделать качественные фотографии квартиры с разных ракурсов, чтобы потенциальный покупатель мог подробно ознакомиться с ней. По возможности сделайте видеообзор квартиры.
Как общаться с потенциальным покупателем
Заранее напишите список вопросов и ответов, чтобы чувствовать себя уверенно в разговоре. Старайтесь не раздражаться, так как звонков может быть весьма много. По словам Елены Мищенко, продажа квартиры — это серьезный процесс, которому стоит уделить достаточно времени.
Шаг 7 — подготовьте грамотно составленное объявление о продаже, в котором необходимо указать все важные характеристики квартиры и её преимущества по сравнению с другими квартирами в данном районе.
Шаг 2. Привести квартиру в порядок
Подготовьте свое жилье к показам. Уберите ненужные вещи с балкона, повесьте шторы, если их не было, подклейте обои или сделайте косметический ремонт, если все выглядит не очень. Уберите порядок в каждой комнате, поставьте яркие лампочки в светильники, отремонтируйте дверцы шкафов. Избавьтесь от неприятных запахов, если они имеются, и покрасьте стены, если о них испачкал ребенок.
Постарайтесь максимально подчеркнуть преимущества вашей планировки, убрав лишние вещи с видимых мест. Все, что вы не планируете забирать с собой, можно выставить на продажу или отдать на благотворительность. Старайтесь обставлять квартиру в минималистическом стиле, чтобы потенциальные покупатели могли легче представить себе новый интерьер.
Создайте атмосферу уюта, чтобы ваш дом выглядел как привлекательное место для жизни. Однако не стоит делать капитальный ремонт, заменять потолки, двери или окна перед продажей: такие решения могут потребовать значительных финансовых затрат, которые не обязательно оправдаются.
Экономно привести квартиру в порядок поможет концепция хоумстейджинга. Этот подход способствует созданию привлекательного образа жилья за небольшие деньги. Например, вместо замены плитки в ванной можно просто перекрасить её. Освежите квартиру с помощью интерьерных деталей, а также добавьте приятные ароматы в момент встречи с покупателями.
Иногда стоит уделить внимание и подъезду. Можно, например, помыть полы перед входом в тамбур, но перекрашивать стены в общественных местах за свой счет — это уже будет перебор.
Шаг 3. Выписаться из квартиры
Наличие зарегистрированных лиц в квартире не влияет на сделку по купле-продаже, однако новому владельцу вряд ли понравится, что прежние жильцы все еще имеют прописку. Поэтому заранее подумайте о новом месте прописки, если не собираетесь снова приобретать недвижимость. В случае изменения прописки из старого места жительства вас выпишут автоматически в паспортном столе. Выписаться из квартиры можно в местном МВД или в МФЦ, подав соответствующее заявление и паспорт для новой отметки.
Совет: прописка может потребоваться, если вы планируете взять ипотеку. Обязательно уточните этот момент в банке. Однако чаще всего кредитные организации не придают большого значения прописке заемщика.
Опубликовать объявления о продаже квартиры
В Екатеринбурге существует множество специализированных сайтов и интернет-порталов, куда можно бесплатно разместить объявление о продаже квартиры. Чем больше ресурсов вы используете для размещения вашего объявления, тем выше вероятность того, что его заметит заинтересованный покупатель. Дополнительно улучшить эффективность объявления поможет грамотно составленный текст, который привлечет внимание к предложению. О том, как избежать распространенных ошибок при написании такого текста, можно узнать из публикации «Как не надо писать объявление о продаже квартиры».
Вполне возможно, что в процессе продвижения квартиры на рынке вам придется корректировать цену. Как отмечает директор АН «Корифей» Ольга Ширыкалова, объекты с актуальными ценами привлекают просмотр каждый день. Если в течение двух недель после выставления квартиры на продажу не поступают звонки от покупателей, возможно, стоит пересмотреть ценовую категорию.
Организовать просмотр квартиры
Презентация квартиры потенциальному покупателю — это важный этап в процессе продажи. Как уже упоминалось, на момент визита покупателей квартира должна быть в порядке. Лучше всего на время осмотра убрать из квартиры домашних животных и, возможно, отправить на прогулку некоторых жильцов. Это поможет улучшить восприятие квартиры наблюдателями. Нужно также учесть, что во время просмотра будут незнакомые люди, поэтому ценности и личные вещи лучше убрать с видных мест. Также стоит уделить внимание облагораживанию запаха в помещении, устраняя неприятные запахи от табака, затхлости, лекарств или животных. Если уборка и проветривание не помогают, можно попытаться скрыть запахи, например, с помощью аромата свежезаваренного кофе, который создаст уютную атмосферу. Известны случаи, когда владельцы квартир пекли булочки с корицей перед приходом покупателей.
Ключевым моментом в организации просмотра квартиры является возможность встретить посетителей в удобное для них время, не заставляя их ожидать под дверью. Если потенциальный покупатель дважды не сможет договориться о встрече, в третий раз он, скорее всего, потеряет интерес к вашему предложению.
Продажа квартиры пошагово:
- Оценка;
- Сбор документов;
- Просмотры;
- Получение предоплаты;
- Выписка прежних жильцов;
- Передача денег;
- Заключение договора;
- Регистрация прав и получение полной оплаты;
- Передача ключей.
Особенностью продажи в строящемся доме является то, что не требуется собирать и проверять большое количество документов, так как собственность пока отсутствует, а есть только требования на будущее жилье, которые передаются новому владельцу. В этом случае между участниками сделки заключается договор уступки (цессия) прав по договору долевого участия (ДДУ).
Пошаговая инструкция для заключения сделки
- Оцените объект. В качестве основы возьмите текущий уровень цен у застройщика.
- Напишите объявление. Если продажи у застройщика продолжаются, можете обратиться к нему — это упростит процесс. Но имейте в виду, что вы получите меньшую прибыль.
- Пригласите на просмотр жилья, если оно уже достроено. Показы желательно проводить в квартирах без отделки.
- Предоставьте покупателю доступ к ДДУ и платежным документам, подтверждающим внесение платежей. Если недвижимость была приобретена в ипотеку, добавьте согласие банка на уступку прав.
- Уведомите застройщика о намерении передать права на объект.
- Договоритесь о способе расчета и подпишите соглашение во время передачи денег банку.
- Подпишите договор уступки и зарегистрируйте его в Росреестре.
- Получите деньги.
Передаточный акт новый участник долевого строительства подписывает уже с застройщиком.
Как продать жилье на вторичном рынке
Теперь рассмотрим последовательность действий для тех, у кого уже есть право собственности. Эта инструкция также применима к объектам в недавно достроенных домах, если их документы оформлены и зарегистрированы в единой базе Росреестра.
Оценка
Определите стоимость недвижимости и свои цели, чтобы понять, как лучше всего организовать продажу и сколько времени для этого потребуется. Ваша задача — выяснить не конечную цену, а диапазон, от которого стоит отталкиваться при составлении рекламы. На стоимость квартиры влияют 10 основных факторов.
Факторы оценки
- Район. Учитывайте престижность, экологию и развитую инфраструктуру.
- Тип постройки. Панельный, кирпичный или монолитный, новый или старый фонд.
- Площадь недвижимости. Общая и жилая, размер кухни и количество комнат.
- Вид из окон. Если окна выходят на живописный водоем, сад или парк, это может повысить стоимость объекта.
- Местоположение здания в районе. Какова там шумность и есть ли рядом опасные места.
- Расстояние до метро или остановок общественного транспорта.
- Этаж. Квартиры на первых и верхних этажах в старых домах часто бывают холодными, темными или сырыми, поэтому их цена может оказаться сниженной.
- Планировка. Смежные и раздельные комнаты, высота потолков, характеристики санузла, наличие кладовок, антресолей, лоджии или балкона.
- Инфраструктура вокруг дома. Есть ли рядом парковка, охрана, консьерж и ограждение территории.
- Состояние и наличие ремонта.
Риэлторы чаще всего проводят первичную оценку на основе первых трех пунктов, поскольку они оказывают наибольшее влияние на стоимость.
Как произвести оценку
- Выберите несколько сайтов с объявлениями на рынке недвижимости, такие как Авито, Циан и Из рук в руки.
- Соберите информацию о квартирах, аналогичных вашей. Чем больше таких объектов вы найдете, тем более точную оценку сможете произвести (подборка из 10-15 квартир уже даст представление о рыночной стоимости). Используйте данные за последние два-три месяца. Уточняйте цены по телефону, если они не указаны в объявлении.
- Рассчитайте среднюю арифметическую цену за квадратный метр.
- Проанализируйте сильные стороны своего предложения. Например, если окна выходят на парк или водоем, высокие потолки или удобная планировка могут увеличить стоимость на 5-10%.
- Не забудьте оценить недостатки. Если квартира находится рядом с шумной дорогой или далеко от транспорта, это может снизить интерес к вашему предложению.
- Учитывайте общую тенденцию рынка. В случае падения цен потенциальные покупатели могут предпочесть торговаться или обратиться к более дешевым предложениям.
Вы можете заказать оценку своей недвижимости у нескольких агентств одновременно, однако имейте в виду, что они могут настойчиво предлагать вам свои услуги. Также цены, предложенные агентов, могут быть завышены.
Когда вы получите диапазон цен, пересмотрите свои цели. Обычно владельцы интересуются, возможно ли быстро продать квартиру без помощи риэлтора. Да, такая возможность существует. Хотя в агентстве уже могут быть потенциальные клиенты, все же скорее всего успех сделки зависит от характеристик самой недвижимости и ваших финансовых ожиданий.
Если вам необходимо быстро найти покупателя, возможно, придется установить более низкую цену, чтобы привлечь внимание к вашему объявлению или согласиться на торг при переговорах. Также поможет быстрая продажа правильно составленное объявление, эффективные переговоры с заинтересованными лицами и своевременный сбор необходимых документов. Сначала мы поговорим о последнем пункте.
