Прежде чем вы получите информацию о наиболее интересных и комфортных районах для проживания на юго-востоке Москвы, мы хотели бы сделать небольшое уточнение. Данная статья имеет развлекательный характер, а рейтинги районов сформированы на основе количества отзывов, собранных нами в онлайновых картах.
Огромные рынки, неприятный запах и вечные пробки. Топ-7 худших районов Москвы
Москва является престижным городом для проживания, однако, чтобы полноценно насладиться всеми прелестями жизни в столице, крайне важно правильно выбрать район. Неправильно подобранное место для покупки квартиры может обернуться сожалениями о сделанном решении. Портал 360.ru составил рейтинг наименее привлекательных для жизни районов главного города России.
Почему некоторые районы Москвы считаются неблагоприятными?
В первую очередь, престижность района определяется его экологией и социальным контингентом. Наиболее сложная ситуация наблюдается на южной и юго-восточной окраинах столицы, как поясняет ипотечный брокер и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.
В этих районах расположено множество тепловых электростанций и перерабатывающих заводов. А соседние с Москвой Люберцы зачастую считаются своеобразным анклавом мигрантов из близлежащих стран. Данная территория считается густонаселенной данной группой населения. Исходя из вышеприведенного, юг и юго-восток Москвы можно считать самыми неблагоприятными с точки зрения экологии, и не только — заметил он.
Исторически наиболее непривлекательными для жителей считались не только юг и юго-восток, но и восток столицы, добавила специалист в области недвижимости Ирина Кановас. Ранее в этих местностях находились свалки и предприятия по переработке отходов, что значительно ухудшало экологическую ситуацию.
Тем не менее, многие люди все же выбирают приобретение или аренду жилья в данных районах, поскольку стоимость недвижимости здесь существенно ниже, чем на севере или западе города.
Я могу с уверенностью заявить, что в этих районах квадратные метры стоят на 10-15%, а иногда и на 20% дешевле. Снимать жилье здесь также значительно дешевле, — поясняет Ирина Кановас.
Однако не стоит ожидать огромных скидок, так как квартиры в Восточном административном округе (ВАО) пользуются высоким спросом среди мигрантов, напоминает Дмитрий Ракута.
Чаще всего жилье в районах, которые изначально не пользовались высокой престижностью, всегда продавалось с определённой скидкой. Но в условиях повышенного спроса на приобретение таких квадратных метров со стороны приезжих, ситуация на рынке жилья в целом относительно нормализована, — акцентировал внимание эксперт по недвижимости.
Тем, кто планирует купить жилье в этих районах с намерением сдавать его в аренду, следует помнить: найти адекватных арендаторов может быть затруднительно, добавил Ракута. Стоит учитывать, что сталкиваются с проблемами те, кто тщательно подбирает квартирантов по определённым критериям — например, не мигрантов и тех, у кого нет детей.
Неблагоприятными также считаются некоторые новые районы, добавила Ирина Кановас. Одной из основных причин этого является плохая транспортная доступность. Например, в Новой Москве не везде уже есть станция метро: в таких районах могут отсутствовать проблемы с экологией, но удаленность от центра и отсутствие метро значительно снижают рейтинг привлекательности территории.
Пахучая Некрасовка — 3,2
Некрасовка получила самую низкую оценку среди районов. На данный момент этот район считается одним из самых быстроразвивающихся, особенно вследствие наличия множества новостроек по относительно доступным ценам.
— Стоит отметить, что это хороший недорогой спальный район. Здесь много высоток и широких автодорог, но, по сравнению с серыми, бездушными сетками окон, как, скажем, на Лермонтовском, здесь вполне приемлемая визуальная картина. Правда, множество запаркованных машин порой портит общий вид. Несмотря на упоминания о том, что рядом находятся очистные сооружения и мусоросжигающий завод, на деле их присутствие ощущается крайне редко. Это не Челябинск. Совсем недавно был построен парк у метро, — рассказывает Андрей.
— Это довольно молодой район, однако не хватает торговых центров и кинотеатров. В остальном здесь есть всё необходимое. У меня есть надежда, что ситуация со временем улучшится, — делится мнением Анна.
Но многие люди помнят Некрасовку по-другому. Там, где сейчас возвышаются новенькие многоэтажные здания, раньше располагался полигон для твердых бытовых отходов. В 2022 году городские власти отчитались о завершении его рекультивации.
Не меньшую головную боль жителям Некрасовки приносил Мусоросжигательный завод № 4, находящийся в соседнем Косино-Ухтомском районе. Следующие слова, сказанные местными жителями о жизни в Некрасовке до 2022 года, дают представление о текущей ситуации.
— Здесь ужасно пахнет. Словно какой-то химией, и это помимо запаха от очистных сооружений. Летом окна практически невозможно открыть. Пробки — ужас. Чтобы добраться от старой Некрасовки до метро, нужно ждать автобус как минимум полчаса, а потом еще преодолевать пробки. Транспортная доступность — минимальная. Сады и школы переполнены из-за близлежащих Люберец и Марусино. Все пытаются учиться и ходить в детские сады именно в Москву. Как итог, в садах по 40 человек в группах, и даже ребенок с местной пропиской стоит в очереди на место в садик, — сообщает Юлия.
— Я считаю, район вполне приемлем по соотношению цены и качества. Под рукой есть разнообразные магазинчики, что весьма удобно. Постоянно ведутся какие-то работы, что давно не может не радовать. Живу здесь долго, даже когда метро на этапе проектирования находилось. Ранее были запахи с заводов, но с 2020 года они, по крайней мере, в той части Некрасовки, где я живу, почти не ощущаются. Эта особенность во многом испортила репутацию района. Наша знаменитая мусорная гора, к которой обращают внимание все, на самом деле, как гора и стоит. Она просто маячит на фоне. Из недостатков только жуткая перенаселенность и проблемы с парковкой. Когда соседи в ЖК «Самолет» распродадут квартиры, в метро будет еще больше давки, — написал пользователь с ником Kit Jus в 2020 году.
Гетто-Печатники — 3,4
Район Печатники имеет несколько лучшую оценку, хотя отзывы о нем противоречивы. Одни жители указывают на криминальный контингент, грязь на улицах и проблемы с транспортом. Другие, напротив, отмечают активное развитие района.
— Ранее уютный спальный район теперь пронизан Юго-Восточной хордой. Здесь нет мест для досуга и развлечений: грязные дороги, разбитые тротуары и отсутствие нормальных пешеходных переходов. Район серый, унылый и депрессивный — даже не хочется здесь задерживаться, — делится мнением Виктор.
— Для длительного проживания вообще не рекомендую. Автобусы утром и вечером всегда переполнены. Этот район не для людей с чувствительным носом — из каждого угла воняет помойками, канализацией и шаурмой. Если вы девушка, будьте осторожны: здесь много алкоголиков и приставаний. С другой стороны, имеется замечательная набережная, но там то же самое — люди распивают спиртные напитки и жарят шашлыки на каждом шагу, — пишет другой пользователь.
— Это лучший район, который я когда-либо встречал. Я живу здесь 15 лет, и ничего плохого не происходило, если кто-то называет это гетто, значит, вводят в заблуждение. Здесь отличная экология и транспорт, — противоречит Давид.
— В район активно инвестируют, создают и развивают инфраструктуру. Потрясающий парк вдоль реки. Удобная транспортная доступность: и метро, и МЦД, БКЛ, и МЦК располагаются в непосредственной близости. Основной недостаток — это большое количество несовершеннолетних на улицах, которые ведут себя не совсем прилично, — рассказывает Мария.
— Отвратительный район. Здесь можно жить только при наличии собственного автомобиля, поскольку пешеходные зоны находятся в ужасном состоянии. Если вам повезет найти тротуар, он скорее всего будет располагаться впритыку с оживленной дорогой, где вас непременно окатят грязью. Попасть в другие районы очень сложно, поскольку Печатники отделены от остального города железной дорогой и рекой. Надземные переходы на железнодорожных станциях очень трудны для людей с ограниченными возможностями и для женщин с детскими колясками. Парк на набережной реки находится в ужасном состоянии. В общем, не рекомендую этот район для проживания с детьми, — делится своей точкой зрения Екатерина.
Рейтинг всех округов Москвы для покупки квартиры
Согласно рейтингу 2022 года, можно сделать вывод, что самые дорогие квартиры расположены в центре и на юго-западе города. Самые доступные предложения можно встретить в Зеленоградском округе и ТиНАО. Общая картина по столице такова, что цены на жилье завышены, и лишь немногие могут позволить себе переезд именно в Москву, обладая высоким уровнем дохода и сбережениями. Остальные вынуждены довольствоваться жильем в цветных городах-спутниках или населенных пунктах Московской области.
На сегодняшний день данные по недвижимости выглядят следующим образом:
| № | Округ | Стоимость жилья за 1 кв.м. в руб. |
| 1 | Центральный | 361 000 |
| 2 | Юго-Западный | 261 000 |
| 3 | Западный | 246 000 |
| 4 | Северо-Западный | 240 000 |
| 5 | Южный | 209 000 |
| 6 | Северо-Восточный | 208 000 |
| 7 | Восточный | 207 000 |
| 8 | Северный | 200 000 |
| 9 | Юго-Восточный | 196 000 |
| 10 | Новомосковский | 167 000 |
| 11 | Троицкий | 166 000 |
| 12 | Зеленоградский | 158 000 |
Семейные пары зачастую ищут дома в районах, где присутствуют большие зелёные массивы, а поблизости находятся река, набережная и лес. Шумные части столицы больше интересуют молодых людей, готовых окунуться в жизнь большого города. Даже сами москвичи все чаще выражают желание покинуть центральные районы и переехать за пределы МКАД. Это обстоятельство подстёгивает рост цен на недвижимость в когда-то непривлекательных местностях.
По отзывам людей, которые переехали в Москву, становится очевидным, что новички заключают договоры с застройщиками, ожидая сдачи своего жилья. Это позволяет экономить от 30 до 40%. Однако, стоит учитывать, что существуют риски, связанные с недоверием к застройщикам. Часто происходят случаи, когда проекты замораживаются, и граждане ждут завершения работ долгое время. В результате некоторые даже обращаются в суд, чтобы вернуть свои средства. К счастью, с каждым годом число надежных застройщиков только увеличивается, и данный сегмент рынка продолжает развиваться.
Самые дорогие районы Москвы
Состоятельные жители предпочитают элитное жилье, находя его либо в экологии чистых зонах, либо в районе элитных развлекательных точек. Такой диапазон недвижимости стоит колоссальные суммы, но, как подчеркивают эксперты, существуют и доступные предложения для покупателей со средним уровнем дохода. Тем не менее, московская элита составляет всего около 15%, и застройщики предлагают широкий выбор вариантов для среднего класса даже в самых дорогих районах Москвы.
В 2022 году в рейтинге самых дорогих районов Москвы можно выделить следующие:
- Хамовники.
- Арбат.
- Тверской.
- Замоскворечье.
- Таганский.
- Якиманка.
- Пресненский.
- Мещанский.
- Покровско-Стрешнево.
- Раменки.
Средняя стоимость недвижимости в этих районах составляет около 380 тысяч рублей за квадратный метр, что превышает среднерыночную цену по Москве в 2,5—4 раза.
Итоги рейтинга
Анализируя списки лучших и худших районов, можно заметить, что в Москве изменений не происходит на кардинальном уровне. Обобщая, можно сказать, что действительно лучше жить в центре, чем на окраинах — это неоспоримо. Не трудно заметить, что районы, которые в прошлом пользовались популярностью, продолжают развиваться, а значит, восхищать все больше людей. Что касается менее привлекательных мест, их состояние, похоже, не ухудшается. Сохранится ли такая стабильность или нас ожидают изменений — пока непонятно. Тем не менее результат нашего рейтинга показывает, что достойных мест для комфортного проживания в Москве с 2019 года стало больше.
Факторы выбора
Степень привлекательности района определяется множеством факторов, среди которых присутствуют и субъективные. Если человек живет в определенном месте долгое время, у него непременно возникают личные плюсы, создается круг привычных любимых мест.
К тому же, решение о выборе района до сих пор зависит от приоритетов семьи на конкретные моменты. Например, если в семье есть маленькие дети, акцент будет ставиться на школах, детских садах и парках. Пожилые люди часто выбирают районы по близости к родственникам, удобным для прогулок зонам или специализированным медицинским учреждениям. Молодежь наиболее ценит proximity к спортивным объектам и работе.
Существует множество объективных факторов:
- Зеленые зоны. Применение новых многоэтажек в Москве заметно увеличилось на месте старых промышленных зон. Леса и парки стараются не трогать, а наоборот, стараются создавать новые места для досуга и отдыха. Но особенно ценятся жителями старые густые зеленые пространства, такие как Лосиный остров, Коломенское, Нескучный сад и Битцевский лесопарк.
- Безопасность. В целом Москва считается одним из самых безопасных городов в стране. Проводится активная работа по предотвращению правонарушений. В городе обустроены камеры в подъездах, в домах, в метро и на транспорте. Тем не менее, высокая плотно заселённость города все же играет немалую роль. Существует статистика, показывающая уровень преступности в различных округах.
- Инфраструктура. Далеко не всегда она равномерно распределена даже в пределах одного района. Важно обращать внимание на наличие тех учреждений, которые наиболее актуальны для вас: детских садов, школ, университетов, магазинов, спортивных комплексов и медицинских центров.
- Жители. При выборе района акцентируют внимание на плотности населения и его составе. Многие обращают внимание на историю района. Ранее существовали понятия, такие как профессора, военные, партийные. В наши дни данное деление уже не актуально. Тем не менее, по сей день находятся районы, где сосредоточено большое количество вузов и НИИ, считающиеся «профессорскими» — например, Басманный или Раменки.
- Транспорт. Одним из главных запросов для покупателя недвижимости является близость к станции метро. В Москве, конечно, функционируют трамвайные маршруты, рейсовые автобусы и каршеринг. Однако основным средством общественного транспорта является метро, и почти половина всех пассажиров пользуются именно им. Поэтому наличие в районе хотя бы одной станции метро, и лучше всего нескольких, имеет значительное значение.
- Особенности расположения. Здесь важно учитывать специфические факторы, как положительные, так и отрицательные. К примеру, известный район Капотня страдает от постоянного неприятного запаха. Также покупка недвижимости вблизи крупных рыночных зон и оптовых продовольственных рынков может негативно сказаться на транспортной загруженности и общей обстановке.
Перед тем как заехать в новую квартиру, скорее всего, придется делать ремонт, а затраты на строительные материалы всегда на высоком уровне. Можете воспользоваться системой Халва. С ее помощью вы сможете приобретать необходимые строительные материалы в беспроцентную рассрочку, а при оплате собственными средствами получите повышенный кешбэк. Среди партнеров — OBI, Петрович, Домовой и многие другие.
Топ районов Москвы
Районы Москвы заметно отличаются друг от друга. Они застраивались в разные исторические моменты с уникальными целями.
Мы обратились за экспертным мнением к Анне Коноваловой, специалисту в области недвижимости, чтобы узнать, какие районы Москвы считаются наилучшими для проживания:
Говоря о самых престижных, это, безусловно, Раменки, Крылатское, Филевский парк (ЗАО), Хамовники, Якиманка и Замоскворечье (ЦАО). В этих местах чистый воздух и хорошая экология, много парков и лесных зон. Также здесь развитая транспортная доступность, включая близость к наилучшим вузам страны. Конечно, стоимость квадратного метра здесь значительно выше, но в пределах ЗАО также имеются варианты от эконом- до бизнес-класса.
Что касается растущей популярности, то сейчас наблюдается активный интерес к районам Люблино, Покровское-Стрешнево, Нижегородский, Солнцево и Даниловский. Это связано с высоким темпом строительства в сегментах эконом-класса и комфорта. В частности, рост продаж новостроек также обусловлен льготными условиями по ипотечным кредитам.
Москва меняется очень быстро. Высокие темпы строительства, благоустройство территорий, новые эстакады и магистрали — всё это расширяет границы города и сокращает время пути. Таким образом, удаленность от центра уже не играет такой значимой роли, как раньше.
Кроме того, хочу отметить, что активно застраиваются промышленные зоны. Например, ранее действующая территория ЗИЛ теперь превратится в «город в городе» на берегу Москве-реки, и я считаю это масштабным проектом нашего времени.
Ежегодно специализированные агентства и эксперты по недвижимости публикуют рейтинговые списки районов Москвы для проживания и оценивают их по различным критериям. Основная цель — находить лучшие варианты для покупки жилья по соотношению цена-качество. Мы выделим некоторые районы, которые неизменно попадают в списки лучших и не поднимаются в ряды худших.
Раменки
Местные утверждают, что в этом районе легко дышать. Застройка здесь не плотная, имеются обширные парковые зоны и спортивные объекты. Район известен благодаря Воробьевым горам и знаковому зданию МГУ. Здесь можно встретить застройку разных эпох: от панельных домов до современных жилых комплексов. Прекрасно развита инфраструктура, множество культурных объектов, интеллигентная публика и хорошая экология способствовали высокому ценовому уровню на недвижимость.
Что касается расположения и транспортной доступности — Раменки находятся в ЗАО, в непосредственной близости к центру. Здесь расположены станции метро Раменки, Мичуринский проспект (с пересадкой на БКЛ), Ломоносовский проспект по линии 8А, Университет — по первой ветке.
Зеленые зоны: Ботанический сад МГУ, Воробьевы горы, долина реки Раменки.
Хамовники
Соседний с Раменками район, находящийся в самом центре, располагает спортивной площадкой Лужники, Новодевичьим монастырем, храмом Христа Спасителя, красивейшими парками и ухоженными набережными. Здесь кипит культурная жизнь: на территории много музеев, театров и галерей.
Цены здесь высокие. Новостроек не так много, и они относятся к высокому классу комфорта. На вторичном рынке представлены как дореволюционные дома, так и панельные пятиэтажки.
Что касается расположения и транспортной доступности — это ЦАО, причём есть шесть станций метро: Кропоткинская, Парк Культуры, Фрунзенская, Спортивная (с пересадкой на МЦК), Воробьевы горы по первой ветке и кольцевой Киевская.
Зеленые зоны: усадьба Трубецких, сквер Девичьего поля.
Дорогомилово
Находится рядом еще один престижный и дорогой район. Жилищная часть этого района практически целиком состоит из сталинок — домов, предназначенных для советской элиты, с высокими потолками и величественными широкими лестницами.
