1. Подготовка квартиры. Перед тем как приступать к продаже, крайне важно качественно подготовить квартиру. Этот процесс включает в себя не только уборку, но и косметический ремонт, а также декорирование интерьеров для создания привлекательного визуального облика.
Как быстро и выгодно продать квартиру
В настоящее время экономическая ситуация сложна, однако рынок недвижимости демонстрирует высокую активность: люди продолжают стремиться к улучшению жилищных условий, снижаются ипотечные ставки, а также ведется работа над ликвидацией неликвидных объектов.
Если вы доверили продажу своей квартиры опытному риелтору, а заинтересованные покупатели не спешат принимать решение о покупке, подумайте о некоторых нестандартных подходах, которые могут увеличить шансы на успешную сделку.
Дисклеймер
Все методы, упомянутые в данной статье, легитимны и соответствуют законам. Словом «черный» мы обозначаем риелторов, которые используют менее популярные методы продажи квартиры. Возможно, некоторые из них кажутся даже черномагическими.
Посетите местный популярный сервис по продаже недвижимости и аккуратно настройте фильтры для поиска квартиры: укажите тип недвижимости, район, площадь и этаж. Учтите, что большинство покупателей стремится получить больше квадратных метров за меньшую сумму. Попробуйте видеть ситуацию глазами потенциального покупателя. Сравните средние цены на аналогичные объекты и, если это необходимо, скорректируйте цену вашей квартиры — важно, чтобы стоимость соответствовала рыночным реалиям, как советуют риелторы.
После этого разложите в каждом углу квартиры по монете и произнесите громко:
Да вернется ко мне деньга!
Через три дня соберите монеты и пожертвуйте их нуждающимся.
Не проявляйте жадности
Продажа квартиры будет более простой и быстрой, если указать цену чуть ниже рыночной. «Если цена опущена на 10% от реальной стоимости, квартиру можно продать в среднем за неделю», — утверждает гендиректор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. Однако важно правильно оценить стоимость квартиры. Задерживаясь с продажей из-за завышенной цены, вы не только теряете время, но и влияете на общую среднюю цену в этом сегменте рынка. Поэтому рекомендуется не полагаться исключительно на данные сайтов с объявлениями для определения своей цены.
Вы также можете изучить аналоги в своем районе или заказать отчет об оценке в сертифицированной оценочной организации, советует Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» «ИНКОМ-Недвижимость». Стоимость такого отчета составляет около 5 тыс. рублей.
Скидка на квартиру не должна быть чрезмерно большой. Если стоимость квартиры явно завышена в сравнении с рынком, потенциальные покупатели могут не проявить интерес к вашему объявлению. С другой стороны, сильно низкая цена также может вызвать подозрения и привести к мысли, что квартира проблемная, поясняет Сергей Хахулин, руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости». Рекомендуется оставлять запас в цене для будущих скидок — для массового сегмента жилой недвижимости средний уровень дисконта составляет около 5%, в более дорогих сегментах он может быть и выше.
Приведите в порядок балкон
Перед продажей квартиры желательно сделать все возможное, чтобы она выглядела аккуратно и привлекательно, даже если это будет простая генеральная уборка и избавление от ненужных вещей, утверждает Борзенкова.
«Покупателям вторичного жилья гораздо удобнее приобретать чистую, светлую квартиру, не загроможденную старой мебелью. Кроме того, для ипотечных заемщиков важен статус ‘заехать и жить’; многие из них не готовы вкладываться в ремонт», — дополнительно поясняет Чернокульский. Особое внимание при осмотре многие покупатели уделяют состоянию ванной, кухни и балкона.
Необходимо создать атмосферу, которая привлекла бы внимание людей на фотографиях и вовлекла их в процесс просмотра, говорит Игорь Галузин, гендиректор Todayprice. Чем больше людей вы привлечете на просмотры, тем выше вероятность нахождения покупателя. Это можно осуществить с минимальными затратами — например, поменять мебель местами, покрасить стены, обновить фасады кухонной мебели. В ванной комнате можно разместить резиновых утят — это поможет покупателям вообразить, как будет купаться их ребенок. Поставьте книги на рабочем столе, и потенциальные покупатели представят, как их дети учатся. Также стоит добавить какие-нибудь интересные детали, например, необычное зеркало или оригинальный стул.
Риски, с которыми сталкивается собственник при самостоятельной продаже квартиры
Семеновы решили, что смогут справиться своими силами, не прибегая к услугам риелтора, используя интернет. Молодая пара проанализировала рынок и определила, какую сумму можно получить за свою квартиру. Чтобы переезд не откладывался, цену не завышали.
Квартира была у мужа в наследстве пять лет назад, и в ней не было никаких проблем с пропиской — только супруги были зарегистрированы. После размещения объявления, они параллельно собрали необходимые справки. Уже на следующий день им пришел первый звонок.
На этапе подготовительных показов продавец квартиры в основном не рискует ничем. Максимум — он может ошибиться с установлением цены.
Однако с началом регулярных просмотров со стороны потенциальных покупателей следует быть особенно внимательным.
Вот какие риски могут поджидать продавца:
- кража вещей или документов;
- визиты недобросовестных риелторов, пытающихся участвовать в сделке нечестными способами;
- покупатели, которые намеренно затягивают процесс;
- ошибки в документах, которые могут быть случайными или даже преднамеренно вызванными;
- нарушения условий при расчете за квартиру.
Чтобы снизить риски в ходе показов, старайтесь не оставлять ценные вещи и оригиналы документов на видных местах. Рекомендуется сопровождать посетителей и в это время предоставлять ответы на их вопросы, а также углубленно рассказывать о достоинствах вашей недвижимости.
Не пропустите возможность заработать на вас, местные риелторы могут оказаться очень настойчивыми. Некоторые из них законно предложат свои услуги, опираясь на ваше объявление. Другие же могут прийти, выдавая себя за покупателей, и попытаться склонить вас к сотрудничеству.
Проверить всех желающих купить квартиру будет сложно. Однако когда дело дойдет до оформления задатка или предварительного договора купли-продажи, тщательно изучайте каждый пункт в документах. Даже мелкие подробности, такие как статус мебели, могут вызвать трудности.
Экспертное мнение
Управляющий партнер консалтинговой группы «Частные Проекты»
Все детали лучше всего согласовывать с покупателем максимально тщательно и фиксировать письменно. Известны случаи, когда сделка по продаже квартиры едва не стала причиной судебного разбирательства, так как в спешке не был уточнен вопрос о будущем встроенной техники и мебели.
Продавец решил демонтировать встроенные элементы, и это стало известно только после передачи ключей. Удалось уладить ситуацию без суда, однако лучше заранее четко установить, что входит в покупку квартиры (что считается неотделимыми улучшениями), а что не входит.
Рекомендуется не включать в стоимость квартиры движимое имущество (обычную мебель и не встроенную технику), чтобы избежать неопределенности в налоговых вопросах для обеих сторон. Это может привести к проблемам с налоговыми вычетами и уплатой налогов.
Не забывайте о необходимости составления предварительного договора купли-продажи, когда вы планируете взять аванс. Если соглашаетесь на получение задатка, также необходимо зафиксировать сумму, условия возврата и сроки сделки при получении денег.
Документы, необходимые для продажи квартиры
Сбор всех необходимых документов является важнейшим этапом в процессе продажи жилья, так как правильное оформление гарантирует безопасность и законность сделки как для продавца, так и для покупателя. Поэтому крайне важно заранее ознакомиться с полным списком документов, необходимых для срочной продажи квартиры.
Перечень необходимых документов:
- паспорт собственника;
- договор купли-продажи;
- справка о составе семьи;
- свидетельство о рождении ребенка, если квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала;
- разрешение органов опеки при наличии детей;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- технический паспорт, где содержатся данные о площади, количестве комнат, состоянии жилого помещения и другие характеристики;
- если в квартире проводилась перепланировка, нужно представить документы, ее разрешающие;
- справка о том, что у вас нет задолженностей по коммунальным платежам;
- договор о браке или согласие супруга (супруги), если квартира была приобретена в браке.
Подготовка документов должна проходить заранее, так как сбор может занять значительное время.
Платформы для продажи недвижимости
Чтобы самостоятельно продать квартиру, нужно разместить объявление в интернете. Все знают такие площадки, как Авито, Циан, Юла, Яндекс Недвижимость, Домклик и Домофонд. Каждая из этих платформ имеет огромную аудиторию. Например, на Циан зарегистрировано более 30 миллионов пользователей ежемесячно, а на Домклик — более 10 миллионов. Обратившись к нашим услугам, ваше объявление будет размещено более чем на 75 агрегаторах, что значительно повысит шансы на быструю продажу вашей квартиры.
Одним из ключевых факторов, напрямую влияющих на скорость продажи квартиры, являются высококачественные фотографии интерьеров. Первая впечатление не производят дважды, и фотографии нужно делать только после качественной уборки, при оптимальном ракурсе и хорошем освещении.
Фотографии следует делать в дневное время с естественным освещением, так как солнечный свет делает квартиру более просторной и привлекательной. Не забудьте сфотографировать вид из окна и сделать несколько снимков подъезда и здания снаружи. Также постарайтесь избегать присутствия личных вещей на фотографиях: это создаст у покупателей ощущение готовности квартиры к заселению. Рекомендуется сделать не менее 10 качественных фотографий квартиры.
Качественные фотографии помогут привлечь потенциальных клиентов и значительно увеличат шансы на быструю продажу квартиры по адекватной цене.
Уберите в подъезде перед приходом покупателей
— Покупатели обращают внимание не только на саму квартиру, но и на подъезд, — делится своим опытом Светлана Шиманчик. — Поэтому за 15–20 минут до прихода потенциальных покупателей я советую подмести лестничную клетку, убрать буклеты, которые лежат на полу у почтовых ящиков, и вынести мусор, если это нужно, а если появился запах из мусоропровода, лучше проветрить подъезд.
Проветрите также квартиру и, если возможно, избегайте готовки непосредственно перед показами.
— Сложной темой остаются квартиры с домашними животными. Многие люди, увидев их на фото, даже отказываются от просмотра, — подчеркивает специалист.
— Чем меньше участников в квартире во время показы, тем лучше. Идеальный вариант — это когда присутствует один покупатель и агент, максимум — один собственник, — делится мнением Оксана Петрова и предлагает небольшую хитрость: — Создайте конкуренцию среди покупателей: назначьте несколько показов с интервалом в 20 минут. Клиенты увидят друг друга, и это создаст дополнительный спрос.
Что делать, если покупатель критически относится к моей квартире?
Человек, продающий свою любимую квартиру, может тяжело воспринимать негативные отзывы о ней. Однако специалисты рекомендуют дать возможность покупателю высказаться, а потом попытаться развеять его сомнения, акцентируя внимание на положительных аспектах. Возможно, завтра именно он вернется к вам и согласится на покупку квартиры.
— К показам покупателей нужно готовиться заранее, и это не только вопрос уборки, — уверены эксперты. — Уточняйте заранее, что именно они смотрели и что ищут, чтобы акцентировать внимание на нужных деталях. Одну и ту же квартиру можно продавать по разному. Например, для семьи с ребенком важно сообщить о детском саде рядом, а для пожилых людей — на первом или втором этажах.
Куфар Недвижимость — представляем более 70 тыс. предложений дома и квартиры по всей стране.
Партнерский материал. Фото: Office Life, depositphotos.com
ООО Адевинта, УНП 191767445
