Если ваши соседи не хотят покупать долю, они должны отказаться в письменной форме. Если письменного отказа нет, лучше отправить письменное уведомление о продаже от их имени. Таким образом, владелец сможет доказать, что все соседи были проинформированы о продаже в случае возникновения каких-либо проблем.
Правила проживания в коммунальной квартире, или Как установить цивилизованные отношения
Отношения между соседями в общей квартире в большинстве случаев не очень хорошие. Большинство соседей не знают, что существуют правила совместного проживания в общей квартире. Если каждый участник конфликта будет знать их, все проблемы можно будет решить в рамках закона.
Совместная квартира — это недвижимость, состоящая из нескольких жилых единиц, принадлежащих нескольким собственникам. Обычно в квартире проживает несколько семей, которые пользуются общими помещениями — кухней, прихожей, ванной и туалетом.
Закон разрешает собственникам и арендаторам проживать в квартире одновременно. Каждая сторона имеет право владеть и пользоваться своей территорией, также собственники могут распоряжаться имуществом (статья 30 Закона о жилье).
Права каждого домохозяйства в коммунальной квартире
Владельцы коммунальной квартиры имеют право занимать квартиру самостоятельно или сдавать ее в аренду. Согласие соседей не требуется, если в квартире будет проживать третье лицо. При необходимости они могут зарегистрировать жильцов в квартире.
В случае социального жилья сдать квартиру в аренду сложнее. Для этого должны быть соблюдены определенные условия:
- соблюдение норматива жилой площади (12 кв. метров на 1 человека);
- письменное согласия наймодателя;
- согласие соседей по коммунальной квартире.
И арендодатель, и арендатор могут бесплатно назначить квартирантов. Согласие других сторон не требуется. Арендодатель и арендатор не обязаны предоставлять гостей. Количество гостей и продолжительность их пребывания не ограничены. Они могут пользоваться общей квартирой на тех же условиях, что и владелец или арендатор. Однако они не могут оставаться дольше 90 дней без регистрации.
Те же правила применяются ко всем жильцам совместного жилья. Закон не предусматривает привилегий для какой-либо стороны.
Места общего пользования: права и обязанности
Каждая сторона имеет право пользоваться общей территорией. По определению, там может быть размещена мебель или другие предметы, но только так, чтобы не нарушать права других жильцов. Общая территория не может быть неубранной. Общая собственность не может быть продана. Все жильцы имеют одинаковые права.
Если вы продаете свою долю в квартире, продавец теряет право на пользование местами общего пользования. Споры по поводу общей территории должны решаться в суде.
Все стороны несут ответственность за ремонт мест общего пользования. Решение о том, как проводить ремонт, может быть принято собственниками квартир или привлеченными специалистами. Составляется смета на проведение работ. Каждый владелец кондоминиума оплачивает ремонт в соответствии со своей долей. Если одна из сторон отказывается платить, деньги на ремонт взыскиваются в судебном порядке.
Шум
Тихий период длится с 11 вечера до 7 утра. В это время шум не должен превышать 45 децибел, что характерно для спокойных развлечений. Если шумовой комфорт нарушается, соседи имеют право вызвать полицию. В течение дня жильцы имеют право повысить уровень шума до 55 децибел. Претензии к ним со стороны других лиц не допускаются (Гражданский кодекс РФ).
Действия, нарушающие ночную тишину в общей квартире, наказуемы:
- к использованию радиоприемников, усилителей, магнитофона, телевизора при превышении уровня шума;
- к игре на музыкальных инструментах, пению и крику;
- к выполнению ремонтно-строительных работ с использованием мощного инструмента, повлекшего к повышенному шумообразованию;
- к использованию пиротехники;
- иные действия, которые нарушают тишину.
Нарушитель может быть оштрафован на сумму до 2 000 рублей.
Курение
Закона, запрещающего курение в коммунальной квартире, не существует. Однако не разрешается использовать коммунальную квартиру для курения, так как соседи «вынуждены вдыхать дым курительных изделий» (ФЗ 87 «Об ограничении курения табака»). Соседи могут попытаться подать в суд на курящих жильцов или вызвать участкового для проведения предупредительного собрания.
Животные
Правила проживания с животными в общей квартире не включены в Постановление Правительства № 25 «Об утверждении правил пользования квартирами». Раньше содержание собак и кошек допускалось только с письменного согласия всех жильцов. Теперь такого требования нет. Владельцы и арендаторы могут содержать животных на своей территории, если соседи не возражают. В противном случае требуется их согласие.
Следует отметить, что владельцы животных несут полную ответственность за гигиену. Если права других сторон нарушаются, когда животные живут в общей квартире, например, из-за того, что собака лает по ночам, они могут обратиться в суд.
Уборка
Процедура регулируется положениями Закона о жилье и Гражданского кодекса. Правила проживания в коммунальной квартире, для которой законодательно закреплен «кодекс ответственности», просты
Каждый жилец должен нести финансовое бремя по содержанию квартиры (статья 43 Жилищного кодекса). Гражданский кодекс лишь добавляет, что ответственность должна быть пропорциональна доле в общем имуществе.
При уборке мест общего пользования учитывается количество жильцов в каждой комнате и доля владельца квартиры. На практике уборка проводится по установленному графику.
Места общего пользования в коммунальной квартире
В квартирах, находящихся в общей собственности, наличие определенных мест общего пользования является обязательным. По умолчанию все жильцы могут свободно пользоваться прихожей, кухней, ванной и коридором. Однако они вольны обставлять определенную часть помещения в соответствии со своей долей.
В законе ничего не говорится о местах общего пользования, т.е. об использовании общих комнат. Поэтому любые конфликты, возникающие в этой сфере, автоматически решаются в суде.
Важно знать, что жильцы не только имеют право пользоваться местами общего пользования, но и обязаны содержать их в чистоте и при необходимости проводить ремонт.
Уборка мест общего пользования
Все жильцы, проживающие в совместном жилье, обязаны содержать места общего пользования в порядке и регулярно их убирать. Эта процедура регулируется Жилищным кодексом и Гражданским кодексом, в которых говорится, что каждый жилец обязан убирать.
Например, Жилищный кодекс предусматривает, что каждый жилец несет определенное финансовое бремя по содержанию кондоминиума и что его ответственность прямо пропорциональна его доле в общем имуществе.
Вопросы уборки помещений, особенно график и ротация, должны решаться самими жильцами на общем собрании. Единственное отличие заключается в том, что при определении графика уборки должно учитываться количество жильцов в каждом помещении. Определенное количество задач должно быть определено совместно.
Ремонт мест общего пользования
Большинство конфликтов возникает при ремонте общих комнат. Как правило, большинство людей считают, что вклад в ремонт напрямую зависит от доли каждого жильца.
На практике, однако, это не так. Закон предусматривает, что все жильцы пользуются местами общего пользования в равной степени, поэтому их вклад в ремонт одинаков.
Следует учитывать, что ремонт в коммунальной квартире может быть инициирован всеми жильцами или управляющей компанией. В последнем случае требуется акт осмотра и предварительная смета расходов.
Ремонт в коммунальной квартире без согласия соседей
Каждый собственник имеет право проводить ремонтные работы в принадлежащем ему помещении по своему усмотрению. Исключением является проведение ремонтных работ в общих помещениях или ремонт общей квартиры.
Если ремонт касается помещений, принадлежащих собственнику, необходимо письменное согласие всех жильцов. Если хотя бы один из них отказывается, запланированный ремонт не может быть проведен.
Если ремонт проводится без согласия соседей, они имеют право обратиться в суд и потребовать демонтажа незаконной постройки, возведенной без их ведома.
Курение в коммунальной квартире
Согласно действующим правилам борьбы с табаком, запрет на табачные изделия распространяется на все общественные места. Таким образом, в коммунальной квартире номинально разрешается курить только в своих комнатах. В общественных местах курить запрещено.
Исключение составляют случаи, когда все соседи курят или если они выделили для курильщиков отдельную комнату, оборудованную в соответствии с правилами пожарной безопасности.
Однако действующие правила вообще не предусматривают курение в общей квартире. Если курильщик беспокоит своих соседей, они могут попросить его прекратить курение или обратиться за помощью в местную полицию. Однако это лишь крайняя мера, и аналитики рекомендуют договариваться с курильщиками полюбовно.
Клошары и графиня
Иногда в Москве встречаются очень необычные коммунальные квартиры. Жильцы одной из таких квартир внезапно оказались жильцами роскошного дома, поскольку почти все квартиры в нем были проданы богатыми людьми в начале 2000-х годов. Только одна квартира осталась незанятой. Владельцы комнат уже не надеются, что их когда-нибудь «выкупят». Они живут в своей роскошной квартире и встречаются в лифте со своими соседями, некоторые из которых являются знаменитостями.
«Насколько я знаю, в дорогих центральных районах еще есть квартиры в долевой собственности, но это единичные случаи, — говорит Дмитрий Таганов, — комнаты в них не востребованы покупателями, потому что эти квартиры стоят дорого по сравнению с такой же недвижимостью в более доступных районах из-за их известного местоположения, к тому же они обычно находятся в ветхих зданиях, и никто не хочет за них доплачивать».
Иногда соседями в общих квартирах оказываются представители разных социальных классов — почти как в фильме «Покровские ворота». Среди жителей коммунальных квартир — бывшие рабочие московских заводов и представители столичной интеллигенции или богемы, которые тоже, как правило, «бывшие».
«Мне запомнился случай, когда мы организовали совместные квартиры во Фроловом переулке, в бывшем доходном доме страхового общества «Россия». Само здание — портрет эпохи. А жильцы — колоритнее некуда», — вспоминает Михаил Куликов, руководитель департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость»: «Среди старожилов была очень пожилая дама по прозвищу Графиня, правнучка Шаляпина. Она часто рассказывала, как и что она ела в ресторанах: «Как вы там сегодня едите? Там все такое безвкусное…». В ее комнате жили 18 кошек. Когда после переезда начался ремонт, она обнаружила, что кошачий запах въелся даже в паркетный пол! Его заменили, но запах остался. Оказалось, что даже деревянные полы пропитались насквозь — и что было делать? Продав комнату, женщина с подопечными переехала в хорошую двухкомнатную квартиру на улице Красные Ворота. Через некоторое время она позвонила и пожаловалась: «Боже мой! Куда вы меня привезли? Выхожу сегодня утром через парадную дверь (так она называла вход) и что я вижу! Клоуны пьют свое ужасное вино и смотрят на меня злыми глазами! И вы поселили меня в такой дом — какой бессердечный дом!».
Какие и сколько?
Общие квартиры в дорогих домах — явление нередкое. Александр Лунин отмечает, что большое количество таких квартир находится в Центральном административном округе — на Тверской улице и одноименном проспекте, на Арбате и Новом Арбате, в Хамовниках. В этих местах много коммунальных квартир, стоимость которых составляет не менее 20 миллионов рублей.
«Например, одна такая квартира на Гоголевском проспекте недавно была продана за 32 миллиона рублей», — вспоминает эксперт. По его словам, стоимость комнат в коммунальных квартирах в Москве сегодня составляет от двух до шести миллионов рублей. Диапазон цен на квартиры гораздо шире — от 5 миллионов до 200-250 миллионов рублей. Цены зависят от района, масштаба и качества ремонта. В центре Москвы есть также виллы, которые можно назвать общей собственностью, поскольку они продаются двумя или более семьями, владеющими долями.
По словам Ольги Тихоновой, руководителя одного из офисов «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», самым дешевым предложением на «коммунальном» рынке является комната стоимостью 1,2 миллиона рублей и размером 13,5 метра. Она расположена в трехкомнатной квартире на девятом этаже 12-этажного жилого дома в микрорайоне Бирюлево Восточное. Комната площадью 25 квадратных метров предлагается за 18,3 миллиона рублей на Большой Дмитровке, она является частью шестикомнатной квартиры на первом этаже пятиэтажного дома 1912 года постройки.
Двa мecяцa xoдилa c pиeлтopoм нa пpocмoтpы
Если нам нравилось объявление, агент звонил продавцу и договаривался о встрече для просмотра. Мы старались смотреть квартиру по вечерам или в выходные дни, когда большинство жильцов были дома.
Если продавец отказывался показывать квартиру в это время, соседи могли не согласиться на продажу или могли возникнуть конфликты. Такие квартиры мы смотрели в последнюю очередь.
Пpoвepялa cocтoяниe кoмнaты
Пол, стены и потолок должны быть целыми. Я хотел знать, нужно ли их ремонтировать или можно жить там сразу.
Во время просмотра я проверяла состояние комнаты: нужно ли просто перекрасить обои или заделать выбоины в стенах. Я также посмотрел, нет ли трещин на потолке и полу. Если он видел следы влаги на стенах и потолке, то спрашивал у владельца, почему они там появились.
Окна должны быть целы и защищены от холода. Замена окон в старом доме обходится очень дорого из-за неровностей в размере, форме или цвете. Чтобы не нарушить исторический облик дома, вам может понадобиться разрешение и разрешение на реконструкцию.
Поэтому мы внимательно посмотрели, какие окна — с двойным остеклением или деревянные, и нужно ли их заменить. Мы проверили, целы ли окна и рамы и проходит ли через окно воздух.
Если в квартире было шумно, в ней было бы трудно жить. Я закрывал окна и прислушивался, не доносится ли шум с улицы. Агент по недвижимости определил бы толщину стен и сказал бы мне, будет ли в комнате тихо.
Я также посмотрел, находится ли комната в передней или задней части квартиры. Входная дверь и дверной звонок могут беспокоить в разное время суток.
Изyчaлa квapтиpy
Все должно работать. Я проверил места общего пользования — кухню, прихожую, ванную и туалет. Я проверил, работает ли плита на кухне, горит ли свет, в каком состоянии санузлы.
Я спросила, достаточно ли у проживающих места на кухне и в ванной, чтобы разместить свои вещи, посуду и утварь. Я спросил, где будет стоять мой стол, если я куплю комнату. Чем еще пользуется владелец комнаты: где его холодильник, посудомоечная машина и мусорная корзина?
Если есть проблема — например, протекающий унитаз, — мы спросим продавца, почему его не чинят. Однажды во время просмотра мы увидели сломанный унитаз. Хозяин сказал, что его починят, как только въедет новый жилец. Мы подумали, что если жильцы довольны сейчас, то будет довольно сложно договориться с ними, когда они въедут.
О благополучии квартиры можно судить по прихожей. Агент по недвижимости посоветовал нам осмотреть квартиру со стороны входной двери. Если дверь старая и непрочная, то оставлять что-либо в квартире может быть небезопасно.
Грязные и неубранные прихожие могут означать, что между соседями будут возникать споры. Мы также обнюхали вход в здание, чтобы проверить, не пахнет ли там алкоголем, наркотиками или животными.
Хорошо, если есть парковка. Во время просмотра я спрашиваю продавца, где можно хранить вещи: есть ли антресоли или кладовки — и как эти помещения распределены между соседями.
Oцeнивaлa дoм c yлицы
Как выглядит фасад. С улицы мы посмотрели, что находится над и под нашей квартирой. Одинаковые окна на других этажах могут означать, что квартиры не являются общими, что в парадной тише и там живет меньше людей.
Чepeз 2 мecяцa я выбpaлa кoмнaтy для пoкyпки
Мы дважды посетили квартиру, которую я выбрала для проживания. Оба раза вид из окна был тихим и чистым. Дважды мы видели пожилого соседа, который готовил себе еду на кухне.
В первый раз мы увидели маленькую комнату площадью 16 м². Я не был впечатлен: она была очень темной, потому что в ней было только одно маленькое окно, и она находилась рядом с ванной. Но мне понравилась атмосфера в квартире: соседи были дружелюбными, а в общей комнате было чисто, хотя она и нуждалась в ремонте. На шесть комнат было две кухни.
Через полтора месяца мы вернулись, потому что продавалась другая комната: 29 квадратных метров, с двумя окнами.
Хозяину срочно нужны были деньги, поэтому цена была не намного выше, чем за первую комнату, и мы были готовы быстро заключить сделку.
Я занял 250 000 рублей, которых не хватало моим родителям.
заплатил за комнату в коммунальной квартире
Правила пользования жильем
Статья 17 п. Жилищный кодекс (в редакции от 23.07.2008 № 160-ФЗ) устанавливает общие аспекты пользования квартирой, находящейся в долевой собственности, и правила пользования местами общего пользования в квартирах, находящихся в долевой собственности.
Согласно закону, эксплуатация отдельных помещений и мест общего пользования должна осуществляться с соблюдением следующих правил:
- все жильцы обязаны соблюдать права и законные интересы соседей;
- проживание должно обеспечивать соблюдение противопожарных требований;
- эксплуатация всех помещений должна соответствовать санитарно-гигиеническим, экологическим и прочим государственным нормативам.
Проживание также регулируется правилами пользования жилыми помещениями, утверждаемыми постановлением Правительства Российской Федерации и иных федеральных органов исполнительной власти.
Правила поведения проживающих
Независимо от своего правового статуса, наниматели совместного жилья должны соблюдать некоторые правила поведения.
Можно выделить следующие правила поведения при совместном проживании:
В настоящее время не существует единого свода правил, который бы полностью регулировал правила поведения при совместном проживании. Отсутствие четких правил часто приводит к внутренним конфликтам и судебным разбирательствам.
Споры, которые не могут быть урегулированы из-за разногласий между сторонами, решаются в суде.
Правила поведения для проживающих в коммунальной квартире регулируются договором и устанавливаются по взаимному согласию сторон в соответствии с законами и нормативными актами Российской Федерации.
Основными правилами поведения являются следующие:
- уборка;
- шум;
- курение;
- содержание домашних животных.
Успешное соседство также требует соблюдения общепринятых моральных норм и ценностей. Обязанности и правила поведения в жилом помещении для лиц, не зарегистрированных по месту жительства или пребывания, не отличаются от норм, которые распространяются на граждан, зарегистрированных по месту жительства или пребывания.
Защита от шума
Шумные соседи являются проблемой не только для жилых поселков, но и для всех жителей многоквартирных домов. Районы вводят ограничения на любителей музыки в позднее время суток, ремонтные работы после окончания рабочего дня и другие шумы.
Например, ОЗ № 16/2014-ЗЗ гласит: «ОЗ нет:
- запрет на громкую музыку, ремонтные работы и другой шум, превышающий 45-50 децибел с 21.00 до 7.00 в рабочие дни (с понедельника по пятницу);
- запрет на шум, превышающий 45-50 дБ с 22.00 до 10.00 в выходные и праздничные дни.
Запрет также распространяется на тихие часы, которые могут действовать с 12.00 до 14.00″.
За первое нарушение предусмотрено предупреждение. За повторное нарушение налагается административное взыскание и штраф.
Курение в помещении
Курение не запрещено законом в жилой зоне, которая включает в себя общие комнаты в квартирах общего пользования.
Однако курение часто становится препятствием для соседей в общих квартирах — дым мешает некурящим и приводит к конфликтам. Спор может быть урегулирован полюбовно, на собрании жильцов или в судебном порядке.
В 2023 году были введены новые правила для курения на балконах в общих квартирах и квартирах в многоквартирных домах. Законодатели посчитали курение на балконах нарушением правил пожарной безопасности.
В Постановлении Правительства № 1216 от 20.10.2019 указано, что опасность представляет не курение, а открытый огонь, который теперь запрещен на балконах, лоджиях и лоджиях.
Российское законодательство не запрещает содержать в коммунальной квартире животных, за исключением редких и охраняемых видов.
