При запуске веб-приложения в правом верхнем углу появляется баннер, отображающий информацию о земельных участках и территориях с потенциалом вовлечения в строительство жилья. Это создает удобный доступ к актуальной информации для пользователей.
Вопросы/Ответы
2. Во время передачи доли ребенка в залог банку требуется разрешение органов опеки. Это разрешение предоставляется на основе совместного заявления обоих родителей.
Какие документы необходимы для продажи недвижимости?
Список документов включает:
- Правоустанавливающие документы, подтверждающие приобретение квартиры, такие как договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации и подобные документы.
- Актуальная выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).
- Паспорта всех продавцов недвижимости.
- Свидетельства о рождении для несовершеннолетних участников сделки.
- Справка о прописке из паспортного стола, которую можно получить в МФЦ.
- Дополнительные документы: согласия супругов на продажу, разрешения органов опеки, медицинские справки и так далее, в зависимости от конкретных условий сделки.
К кому обращаться, если хотите подарить квартиру сыну или дочери?
Если вы являетесь единственным собственником или квартиру держите совместно с супругом/супругой, вы можете оформить договор дарения с помощью юриста. После этого нужно подать документы на регистрацию в МФЦ. К договору следует приложить выписку из квартирной карточки и оплатить государственную пошлину за регистрацию.
Если квартира является долевой собственностью, потребуется нотариальное удостоверение договора дарения, независимо от того, дарится полная квартира или ее доля. Регистрация договора может осуществляться через нотариуса за отдельную плату или в МФЦ.
Как узнать свою кредитную историю?
Вы можете заказать полную информацию о ваших кредитах и кредитных картах на сайте https://www.nbki.ru/ или bki-okb.ru.
Где найти наиболее выгодные программы ипотечного кредитования можно на других ресурсах.
Я гражданин другой страны, могу ли я получить ипотеку?
Да, некоторые банки, такие как:
- Райффайзен банк,
- Альфа-Банк,
- Юникредит,
- Росбанк,
- ВТБ,
- Абсолют Банк
предлагают ипотечные кредиты гражданам иностранных государств. А также можно найти наиболее выгодные программы для вас.
На какую сумму кредита возможно рассчитывать?
Банк одобрит ту сумму кредита, которую может предоставить заёмщику и сопоставимым с ним созаёмщикам. Так же стоит отметить, что сумма кредита не может превышать 80-85% от стоимости выбранной вами недвижимости.
Можете воспользоваться ресурсами для поиска наиболее выгодной программы ипотечного кредитования.
Я пенсионер, будет ли мне дано право на ипотеку?
Вы имеете возможность оформить ипотеку, срок которой может достигать до момента, когда вам исполнится 85 лет.
Например, если вам 65 лет, вы сможете взять ипотеку на срок до 20 лет.
Где найти выгодные ипотечные программы, можно уточнить на специальных ресурсах.
Какой срок рассмотрения кредитной заявки?
Обычно рассмотрение заявки занимает от 1 до 3 дней, однако многие клиенты получают одобрение в день подачи запроса.
Не забудьте уточнить наиболее выгодные программы ипотечного кредитования.
Можно ли использовать материнский капитал для первоначального взноса?
Да, использование материнского капитала возможно, при этом минимальный размер собственных средств должен составлять 10% от стоимости недвижимости.
Где же найти наиболее выгодные программы для ипотечного кредитования, можно узнать на специализированных сайтах.
Какие банки готовы выдать ипотеку, если объект недвижимости находится в залоге у другого банка?
- Райффрайзен,
- Абсолют Банк,
- БЖФ,
- Уралсиб.
- Росбанк
- ВТБ
Узнайте о наиболее выгодных ипотечных предложениях здесь.
В каких случаях можно избежать налога с продажи квартиры?
При продаже квартиры ее бывший владелец обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% с общей стоимости. Однако закон предоставляет случаи, когда передача недвижимости может освободить от данного налога.
Риск 1. Прописанные отказники
Основной риск, связанный с приобретением приватизированной квартиры, возникает из-за так называемых отказников от приватизации. Если кто-то из членов семьи отказался от участия, он сохраняет законное право на бессрочное использование данного жилья. Этот отказник может высказывать свои права даже после того, как квартира была продана новому собственнику. Подобные ситуации, как утверждают эксперты, обычно случаются на практике. При отказе одного члена семьи от своей доли, другие члены семьи получают возможность приватизировать квартиру. Однако право пользования жильем остается за отказником, что было объяснено членом Ассоциации юристов России Кобой Оржония.
Если отказник решит отстаивать свои права, он может обратиться в суд. Как поясняет Наталия Борзенкова, руководитель офиса в Митино компании Инком-Недвижимость, в 90% случаев отказник подает иски, как против государственных органов, выдавших квартиру новому владельцу, так и против самих продавцов. Исход дела будет зависеть от весомости аргументов сторон и решения суда, — добавляет она.
Коба Оржония, член Ассоциации юристов России. Пример из практики:
— В Москве семья состояла из четырех человек, которые были прописаны в квартире, полученной матерью по ордеру с работы. Квартира, тем не менее, не была приватизирована. Дочь, покинув дом после свадьбы, сняла себя с регистрации. Спустя три года, когда отец, мать и сын приватизировали квартиру и, позже, продали её, дочь вернулась после развода. Она подала в суд на призвание за ней права пользования данной квартиры. Суд удовлетворил её иск полностью.
Риск 2. Наличие скрытых собственников
Другой риск, связанный с приобретением приватизированных квартир, заключается в присутствии скрытых собственников. Эти лица могут не указывать свои доли в выписке из ЕГРН, поскольку не воспользовались своим правом на имущество, и включают случай неисключенных из наследства супругов или детей. Наличие таких собственников может создать правовые последствия, когда они начнут требовать свою долю у нового владельца, — поясняет Наталия Борзенкова из Инком-Недвижимость.
Скрытые собственники могут инициировать судебные разбирательства, требуя свою долю, или стороны могут заключить соглашение о компенсации за долю. Такой риск также касается так называемых «мертвых душ» — лиц, которые ранее жили в квартире, но утратили связь с ней. Как сообщает президент Международной коллегии адвокатов в Москве Александр Почуев, такие лица, отбывающие наказание, также могут иметь право на жалобы относительно бессрочного пользования недвижимостью.
Суд будет разбирать такие дела, выясняя обстоятельства, почему собственник не реализовал свое право на использование и приватизацию. Судебная практика показывает, что иногда решение может быть принято в пользу старого владельца, но случаи являются проблематичными.
Получается, что квартиру с отказником лучше не покупать?
Совсем не обязательно отказываться от покупки. Главное — соблюдать несколько основных правил при приобретении недвижимости:
Лицо, отказываясь, добровольно вытаскивает себя от всех прав на использование квартиры, при этом права пользования не являются пожизненными, как считает большинство, а лишь бессрочными. Право пользования сохраняется вплоть до того момента, когда отказник сам не пожелает от него отказаться, — утверждает Сулим.
А если уже приобрели такую квартиру?
Как сообщает адвокат, существуют случаи, когда отказников выселили на основании уже использования ими прав на приватизацию. Законы о приватизации требуют согласий лишь от тех граждан, которые активно участвуют в праве на определенное имущество. Однако количество таких судов невелико, и они зачастую являются сложными — подчеркивает она.
Покупка приватизированного жилья
Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, МГКА Горбачев и партнеры Анастасия Иванова:
Давайте уточним, что подразумевает под собой покупка приватизированного жилья. Это процесс приобретения на вторичном рынке квартиры, которую продавец получил от государства или муниципалитета. Право на приватизацию имеют все зарегистрированные в квартире на момент начала процесса приватизации. Если физическое лицо зарегистрировано, оно может либо участвовать в приватизации, либо письменно отказаться от участия.
При отказе от участия в приватизации лицо теряет возможность получить квартиру в собственность, но право проживания будет оставаться бессрочным за этим лицом. Это и есть риск при покупке приватизированной недвижимости: существует вероятность, что в квартире останутся жить другие люди.
При смене собственника, вопрос о праве пользования квартирой решает суд, основываясь на обстоятельствах дела. Суд принимает во внимание дату приватизации, что позволяет установить два ключевых момента. Первое — какая версия Закона о приватизации действовала на момент приватизации квартиры. Например, в 1991 году правом на приватизацию обладали только совершеннолетние граждане, в то время как с 1994 года данное право также предоставляется несовершеннолетним. Второе — сколько лиц обладали правом на приватизацию данного жилья.
Например, в марте 2021 года В. приобрел квартиру по договору купли-продажи, в ней проживали Г. и Д., которые не были членами семьи В. и отказывались покидать квартиру. Таким образом, В. подал в суд с просьбой прекратить право пользования жильем Г. и Д.
В ходе судебного разбирательства выяснилось, что квартира было предоставлена ранее семье из трех человек. Квартира была приватизирована в 2013 году, но Г. и Д. отказались от приватизации в пользу Е. (продавца). Г. и Д. утверждали, что у них есть бессрочные права на квартиру, даже с учетом смены собственника. Они подали встречный иск о признании своих прав на постоянное бессрочное пользование жильем. Они указали, что проживают в квартире с момента её первичного предоставления.
Суд, в конечном итоге, отказал на удовлетворении требований нового владельца квартиры, предоставив права Г. и Д., ссылаясь на положения ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ. Суд гласил, что право пользования жилым помещением Г. и Д. имеет бессрочный характер и должно учитываться при передаче прав собственности на данное помещение от прежнего собственника Е. к новому собственнику В. Кроме того, суд учел факт, что на момент подписания договора купли-продажи В. знал о зарегистрированных жильцах квартиры. Следовательно, Г. и Д. сохранили свое право проживать в квартире, несмотря на перемены в отношении прав собственности (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26 мая 2022 года по делу № 88-8151/2022).
Важно отметить, что Г. и Д. продолжали постоянно проживать в квартире после её продажи. Следовательно, если покупатель сможет доказать иное, шансы на поддержание права проживания прежних жильцов будут минимальны.
Как минимизировать риски при покупке приватизированной квартиры?
1. Запросить правоустанавливающие документы на квартиру.
Чтобы удостовериться, что жилье является приватизированным, необходимо получить от продавца документ, подтверждающий получение квартиры в собственность путем приватизации.
Покупка квартиры, в которой зарегистрированы другие граждане
Старший юрист юридической группы Плотников и партнеры Михаил Новоселов:
Вопрос, связанный с покупкой квартиры, в которой зарегистрированы продавец, члены его семьи или другие лица, является довольно распространенной проблемой. Если после заключения договора купли-продажи они отказываются выписываться на добровольной основе, это может привести к долгому судебному разбирательству по поводу их выселения.
Среди практики судебных разбирательств имеется множество аналогичных дел: покупатель приобретает жилье с зарегистрированными другими гражданами. Продавец по договору берет на себя обязательство снять их с регистрационного учета, но не выполняет данное обязательство. Если продавец не проявляет должного внимания, а жильцы упорно отказываются покинуть квартиру, остаётся только одно — начинать процесс выселения через суд. Однако, обычно подобные проблемы решаются, и суды принимают сторону новых собственников, выселяя жильцов (апелляционные определения Московского городского суда от 30 июня 2022 года по делу № 33-24035/2022, от 22 июня 2022 года по делу № 33-22996/2022, от 26 января 2022 года по делу № 33-3504/2022).
Что следует предпринять, чтобы избежать борьбы за выселение посторонних из новой квартиры?
1. Требуйте, чтобы на момент заключения сделки все жильцы были сняты с регистрации.
Необходимо запросить у продавца подтверждающие документи и проанализировать, что все зарегистрированные граждане действительно сняты с учета.
2. Укажите в договоре, что снятие с регистрации жильцов является обязанностью продавца.
Если у продавца возникнут сложности с оперативным снятием всех зарегистрированных граждан, важно прописать в договоре купли-продажи сроки, в течение которых продавец должен выполнить данное обязательство. Кроме того, можно предусмотреть штраф за нарушение условий договора. Обычно это мотивирует продавцов быстро решать вопрос с регистрацией.
3. При подготовке договора купли-продажи квартиры не пренебрегайте работой специалистов, которые могут помочь оформить сделку на наиболее выгодных условиях и снизить риски для вас.
Если у вас остались вопросы, вы можете задать их адвокатам, заполнив форму на нашем сайте. Ответ будет отправлен на указанный вами адрес электронной почты.
Фото: фотобанк Freepik/@freepik
Как продать приватизированную квартиру?
Общий порядок такой же, как при продаже любой квартиры: ищете покупателя, подготавливаете спектр документов, составляется договор, выполняете сделку, получаете оплату. Однако имеются некоторые нюансы, которые следует четко понимать.
Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Это важно для покупателя, чтобы у квартиры не было юридических обременений, то есть причин, по которым он может потерять права на приобретенное жилье: квартира не под арестом или залогом, и в ней отсутствуют прописанные лица, которых нельзя выселять.
Для подтверждения юридической чистоты квартиры подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они наглядно покажут покупателю, кто является собственником и сколько людей прописано в квартире.
Если продавец — единственный собственник. В этом случае проблем с продажей возникнуть не должно: это легко осуществить и безопасно для покупателя.
Если квартира является долевой собственностью, собственники могут продавать свои доли как все вместе, так и по отдельности. В соответствии с законом сделки с долевой собственностью необходимо оформлять у нотариуса — без его участия не обойтись.
Если один из собственников решил продать свою долю, то ему необходимо сначала предложить ее выкупить остальным собственникам. Данное предложение должно быть оформлено письменно в произвольной форме — цена не должна превышать рыночную. У собственников имеется 30 дней на выкуп, после чего они должны либо приобрести долю, либо предоставить нотариальный отказ от покупки.
Только в случае отказа остальных собственников можно продолжить продажу доли третьим лицам. В договоре следует четко обозначить продаваемую долю.
Когда выгодно отказаться от приватизации. Если среди жильцов имеется человек, отказавшийся от приватизации, он сохраняет за собой право на бессрочную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть данное обстоятельство не получится, и, естественно, никто не захочет приобретать квартиру с соседом, который имеет право оставаться рядом.
В целом, отказ от приватизации может быть выгоден. Например, если в квартире проживает семья из супругов и двоих взрослых детей, трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы он стал единственным собственником. Это не только позволить сэкономить на оплате нотариальных услуг, но и гарантирует возможность приватизации в будущем.
Допустим, сын, который стал военнослужащим, получает служебное жилье — благодаря отказу от приватизации он сохраняет за собой право на будущую приватизацию.
Для отказа требуется нотариальное оформление. Копии отказов являются необходимыми при продаже. Чтобы успешно осуществить продажу квартиры, необходимо выписать отказника до заключения сделки и прописать его в новом месте. Для подтверждения этого следует получить выписку из домовой книги.
Если среди собственников есть дети до 18 лет, для продажи необходимо согласие органов опеки. Придется обосновать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.
Налог с продажи. По закону с дохода от продажи квартиры следует уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Однако налог может не взиматься, если собственник квартиры владел ею более минимального срока — три года для приватизированной квартиры.
Срок владения приватизированным жильем начинается с момента его получения в собственность — регистрации в ЕГРН. Налог необходимо рассчитать самостоятельно исходя из фактического заработка. Существует возможность уменьшения налога теперь за счет применения имущественного вычета в размере одного миллиона рублей.
Если квартира находится в долевой собственности, данный вычет будет применяться к каждому договору.
Как купить приватизированную квартиру
Порядок будет аналогичен покупке любой квартиры: находите жилье, продавец готовит нужные документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту, составляете договор, передаете деньги, оформляете недвижимость на себя. Однако и здесь есть определенные нюансы.
Следует ли нанимать агентство при покупке?
Решение за вами. Риелтор сможет ускорить процесс покупки квартиры, возьмет на себя поиск, проверку документов и оформление сделки. Вы тем самым сэкономите время и силы, но при этом придется уплатить комиссию.
Если решите продавать самостоятельно, то деньги сэкономите, однако возьмете на себя все риски: возможные проблемы с прописанными людьми, несовершеннолетние собственники, обременения, долги и возможная потеря авансовых сумм. Рекомендуется обратиться за помощью к грамотному риелтору, чтобы минимизировать такие риски.
Не стоит покупать неприватизированную квартиру. Поскольку такая квартира, принадлежащая государству или муниципалитету, не подлежит продаже. Иногда владелец только планирует приватизацию, но уже предлагает вносить задаток, обещая быстро оформить жилье в собственность. За это он может предложить хорошую скидку.
Предположим, семья из трех человек, в которую входят мать, отец и сын, проживает в муниципальной квартире.
Родители не хотят активно участвовать в приватизации и выражают желание отказаться от неё в пользу сына, однако не выписываются из квартиры. Попытается продать квартиру как собственник, но условия не позволяют это сделать — они по-прежнему прописаны и не имеют альтернативного жилья. Сын предлагает выписать их только после завершения продажи, но, согласно закону, так поступить невозможно — они сохранят право на проживание в квартире до момента прописки в другом месте.
Не стоит метаться и рисковать — подождите, пока квартира станет приватизированной. На недвижимость могут претендовать и другие лица — нет гарантий, что они согласуют процедуру приватизации. Даже если сделка заключена, деньги может придется вернуть через судебные разбирательства.
Онлайн-проверка отказников и подселенцев. Важно проверить, кто проживал в квартире на момент приватизации и стал собственником.
Если один из жильцов отказался от возможности приватизации, по закону, он сохранит право на проживание в квартире до момента, пока не пропишется в другом месте. При покупке квартиры с таким жильцом вы получите соседа, которого нельзя будет выселить даже с помощью суда (это очень труднодоказуемо, если можно доказать, что он фактически не проживает, не платит за коммунальные услуги или добровольно переехал в другое жилье).
В теории, продавец должен указать всех зарегистрированных жильцов в договоре купли-продажи. Если он этого не сделает, сделка может быть признана недействительной — однако, только через суд. На практике же он может попытаться уклониться от этой обязанности, и в итоге вам придется вести судебное разбирательство.
К примеру, в семье Ивановых, отец, находясь в пьяном состоянии, отказался от своей доли в пользу дочери. Он выписался из квартиры, но не оформил регистрацию по новому месту. После продажи недвижимости, он обратился в суд с жалобой о том, что его сделали бездомным. Суд признал его право на прописку обратно с правом бессрочного проживания и вернул ему долю.
Подобных случаев множество. У квартиры могут быть все нужные документы и отказы других собственников, однако внезапно появляется незарегистрированный участник, и ему восстанавливают возможность проживания.
Таким образом, обязательно проверьте, прописан ли отказник в новом месте до заключения сделки — в противном случае у него будет возможность оспорить продажу и сохранить право проживания в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь с юристом или закажите всестороннюю проверку юридической чистоты квартиры.
