Почему квартиры такие дорогие почему в России такие дорогие квартиры. Почему в России строят такое дорогое и некачественное жилье

Бендриков отметил, что в будущем однокомнатные квартиры и студии продолжат оставаться наиболее востребованными. Однако, если рассматривать рынок недвижимости, которую люди приобретают для сдачи в аренду, то сложно определить уровень спроса, так как большинство сделок не оформляются надлежащим образом.

Почему в России строят такое дорогое и некачественное жилье

Иногда, когда заказчики принимают новый дом, его качество вызывает у них сильное недовольство. Например, стены могут оказаться кривыми, под крышей может образовываться конденсат, проводка может искрить, двери могут быть выполнены из дешевого картона, а внутренние отделочные работы — выполнены крайне неаккуратно. Удачное стечение обстоятельств может позволить выявить эти дефекты до подписания акта приема-передачи и получения ключей. В подобной ситуации собственник имеет законное право требовать от застройщика устранения дефектов за счет последнего, совершенно бесплатно.

К сожалению, часто бывает так, что недостатки, вызванные либо преднамеренной халтурой, либо небрежностью, становятся очевидными только спустя некоторое время после заселения. Порой низкое качество строительства может привести даже к катастрофическим последствиям, вплоть до обрушения здания.

Давайте подробнее разберёмся, почему именно качество жилья, возводимого в нашей стране, заметно ухудшилось в последнее время, а цена на дома и квартиры, наоборот, значительно возросла.

Посредник забирает часть бюджета, выделенного на стройку

В большинстве случаев между генеральным подрядчиком и субподрядчиками может находиться несколько посредников — от двух до четырех в зависимости от величины проекта. Например, рассмотрим распределение бюджета, выделенного на строительство:

Низкое качество строящихся объектов тесно связано с действиями недобросовестных посредников. Эти люди готовы экономить на всем, лишь бы получить свою прибыль. Известен случай, когда для возведения межкомнатных стен использовался гипсоблок, который практически невозможно использовать для крепления чего-либо. Причина такого выбора — сокращение бюджета, инициированное посредником.

Нередко в смете указаны одни строительные материалы, тогда как на деле в ходе строительства используются более дешевые аналоги.

Почему жилье в России такое дорогое

Строительство зданий требует значительных финансовых ресурсов. Для осуществления строительных работ застройщик берет кредиты и привлекает другие источники финансирования, например, средства дольщиков или акционеров. Получить инвесторов или акционеров для финансирования стройки можно лишь в том случае, если это принесет прибыль. Следовательно, в стоимость жилья закладываются не только затраты по кредитам, но и прибыль для инвесторов.

Это объясняет, почему цены на жилье высоки и почему существует разрыв между доходами молодой семьи и реальной ценой на квартиры. Теоретически возможно строительство недорогих жилых комплексов, однако для этого необходимо, чтобы государство оказывало помощь застройщикам с помощью различных грантов и программ.

Случаются такие случаи в России, и тогда такие проекты именуются социальным жильем. Тем не менее, количество ежегодно строящихся социальных квартир не в состоянии удовлетворить компоненты очереди желающих их получить. Очереди растянуты на десятилетия, превращая надежду собственников стать обладателями квартиры в практически недостижимую мечту.

Затратный метод оценки строительства

При оценке будущей новостройки застройщик применяет затратный метод, что подразумевает включение всех понесенных расходов в общую сумму, а затем деление этой суммы на количество квадратных метров, чтобы определить цену за 1 кв. м. Эта цена будет использоваться для расчета стоимости каждой конкретной квартиры.

К расходам застройщика относятся:

Стоимость приобретения земли. Застройщику будет выгоднее использовать государственную землю, но если речь идет о частных участках, например, в районе с частными домами, то их необходимо выкупать. К стоимости земли также добавляются: уплата налогов и сборов, затраты на обустройство, демонтаж старых строений, вывоз строительного мусора и прочее.

Оплата работы, связанной с планированием, проведением и финансированием строительства жилых объектов, включая все необходимые исследования и эксплуатационные расходы в процессе строительства.

Это интересно: Почему американские горки называют русскими история и секреты

Дополнительные затраты, связанные с первоначальным заселением жилого комплекса, включая страхование и расходы, возникающие в рамках договора долевого участия (ДДУ).

Что касается структуры расходов, доля обязательных затрат на строительство составляет около 70%, а ожидаемая маржа застройщика лишь 10%.

Строительные расходы являются достаточно динамичными, так как всегда зависят от колебаний цен на стройматериалы, налоговых сборов, пошлин на импорт, инфляции. Блогеры могут сколько угодно вести разговоры о том, почему недвижимость так высоко ценится или публиковать материалы о падении доходов населения и предстоящем снижении цен от застройщиков. Однако на практике этого не наблюдается. Цены на квартиры в новостройках не коррелируют с доходами граждан. Основными способами решить проблему для молодых семей остаются кредиты на жилье или возможность накопления собственных средств с высоким доходом.

Почему застройщик снижал цену на этапе строительства

Основным источником финансирования для застройщика являются его собственные средства. Если же этих средств недостаточно, для финансирования строительного процесса берутся кредиты. Средства, собранные от дольщиков (до введения эскроу-счетов), помогали решить проблему недостатка капитала. Поэтому застройщик охотно снижал цену, чтобы она не превышала сумму процентов, которые ему пришлось бы выплатить за использование кредита. В результате цена за квартиру, уплаченная на этапе строительства, зачастую оказывается на 10-15% ниже, чем цена готовой недвижимости.

Внедорожник стоил больше квартиры

С приблизительно того же времени цены на недвижимость начали расти, иногда значительно увеличиваясь, а в другое время — немного снижаясь. Например, в период пандемии, как и в начале предыдущего года, они резко подскочили. Но, если быть честным, это затрагивает не только рынок недвижимости. Вы когда-нибудь уделяли внимание стоимости автомобилей?

В начале 2020 года мои коллеги, планировавшие покупку нового качественного внедорожника, недоумевали — его цена превышала стоимость однокомнатной квартиры. Тогда мы ориентировались на цифры в 7-8 миллионов рублей за приличную квартиру в столице. Сейчас эта планка поднялась до 8-9 миллионов рублей.

И в других сферах наблюдается аналогичное увеличение цен. Вы можете заметить это по чекам в магазинах, счетам в ресторанах, стоимости проезда и так далее.

Ранее цена на жилье в Москве была намного ниже. Если вспомнить, за какие суммы мы покупали квартиры в начале или даже середине 2000-х или в конце 90-х, это вызывает лишь улыбку.

Тем не менее, цены продолжают расти. Чётко видно, что они гуляют по некой синусоиде, где в зависимости от рыночной ситуации стоимость иногда уменьшается, а иногда увеличивается. Однако основная тенденция — это восходящая линия, а не горизонтальная.

Причины увеличения цен могут быть различными. Так или иначе, статистически в последние несколько лет наблюдается рост доходов населения, инфляция также вносит свою лепту, и любое нововведение на рынке недвижимости приводит к удорожанию. В общем, естественная ситуация такова: недвижимость не может дешеветь, она только дорожает.

В большинстве стран мира существует традиция увеличивать цены на жилье. И это не только московская или российская проблема. Например, аналогичная ситуация наблюдается и в США. Кстати, когда американцы говорят о своей экономике, они всегда уточняют, в каких долларах указывают цены. Стоимость доллара в 70-х годах и в 2000-х — это два совершенно разных показателя.

То же касается и рубля. Например, три миллиона рублей в 1998 году и те же три миллиона рублей в 2022 году — это совершенно разные суммы с учетом инфляции и других факторов. Кроме того, в нашей стране произошло множество нестабильных событий, которые не могли не отразиться как на валютном курсе, так и на рынке недвижимости. Вспомним, хотя бы кризис 1998 года, когда между рублем и долларом произошел значительный разрыв.

Это интересно: Тайны обручального кольца: зачем и как носить.

Что бы там ни случилось, а это — твое

С одной стороны, мы постоянно обсуждаем цены на квадратные метры в Москве, но с другой, мы можем рассмотреть и вопрос об их истинной ценности.

Для большинства москвичей нет ничего более ценного, чем собственная квартира. Москва — самый дорогой город в России, следовательно, и стоимость недвижимости здесь соответствующая.

С недавнего времени цены резко возросли, и это связано с тем, что москвичи стали лучше осознавать важность владения своим жильем. Находятся жители и других городов, пришедшие к аналогичному выводу.

Дискуссия о том, стоит ли покупать квартиру или продолжать снимать, остается актуальной и непреходящей. Но в условиях пандемии традиционная модель «квартира, дача, машина» снова обрела свою популярность. Все поняли, что этот стандарт действительно имеет под собой рациональное основание. В своём доме можно изолироваться и пережить все сложные времена, в то время как на даче можно насладиться свежим воздухом и спокойствием. Что бы ни произошло, жилье остается собственным.

Именно в период пандемии люди стали значительно более высоко ценить свою недвижимость, что привело к увеличению спроса. Следствием этого явился рост цен.

Что еще почитать:

будут ли банки снижать ставки по ипотеке? Что ждет цены на новостройки и вторичный рынок в 2024 году;
стоит ли покупать или продавать квартиру? Риелтор делится своим мнением о текущей ситуации на рынке недвижимости;
Как мотивировать себя не унывать и не терять надежду: история пенсионерки о том, как она закрыла ипотеку всего за три года;

«Риелторы объяснили. » «Экономисты объяснили. » «Эксперты объяснили. » «Мэрия объяснила. » «Путин прокомментировал. » И только один «Бастрыкин заинтересовался»!

Теперь перекупов флипингами обозвали? Это некое новое выражение из уст экспертов.

Не стоит заказывать еду: журналист НГС посмотрела отвратительный боди-хоррор с Деми Мур — и пришла к выводу, что это фильм о каждом из нас.

Если меня не прокляли, то как это еще назвать?: журналист НГС рассказала о своих двухмесячных попытках снять квартиру в Новосибирске.

Не удивляйтесь: журналист НГС разозлила телефонного мошенника — и тот начал угрожать ей.

Дочь лежала без сил. Я готовилась к худшему: мама восьмимесячной девочки описала симптомы вируса, вызывающего острое респираторное заболевание.

Мечта жены о Мальдивах так и останется мечтой: семья живет на 130 тысяч рублей — хватает ли этого?

На хамство отвечаю хамством. Как экс-вице-президент Александр Руцкой посетил Читу 30 лет назад? Это история о том, как опыт помогает строить карьеру.

Даже натуральные соки могут быть вредными. Врачи назвали восемь полезных продуктов, которые на самом деле наносят ущерб здоровью.

Знакомство с ним перевернуло мое сознание: как SHAMAN влюбился и чем это закончилось — увлекательная и необычная история.

Поцелуй вампира: учимся делать макияж в стиле «девушки-доминантки» — несколько шагов для создания креативного образа.

Раз в сто лет удается прикоснуться к таким произведениям искусства. В Русском музее успешно завершилась реставрация знаменитой картины «Последний день Помпеи».

Как сделать жилье более доступным в России?

Эксперты предлагают несколько путей для улучшения текущей ситуации и повышения доступности жилья. Один из вариантов — снижение ставок по ипотечному кредитованию, при этом необходимо исключить политические и экономические риски. Предлагается добиться баланса интересов как покупателей, так и кредиторов. К тому же, важно сделать строительный рынок более прозрачным, что поможет более эффективно справляться с периодическими экономическими кризисами.

Это интересно: Скорость печати на клавиатуре

Еще одной важной мерой, способной оказать положительное влияние на цены, считается стабилизация курса национальной валюты. Практика показывает, что в таких условиях может происходить дефляция, то есть снижение стоимости товаров и услуг во всех секторах экономики, включая рынок жилья. Тем не менее, сейчас обсуждения на эту тему остаются лишь на бумаге, а актуальная политическая ситуация не позволяет ожидать скорых результатов в этой сфере.

Сценарий отмены санкций, позволяющий вернуть на рынок зарекомендовавших себя поставщиков строительных материалов, также кажется малореальным. Это могло бы привести к усилению конкуренции и, соответственно, сдерживанию роста цен. Однако с учетом нынешней ситуации, вероятнее всего, придется сосредоточиться на развитии внутреннего рынка.

К примеру, государственное субсидирование производства необходимых товаров помогает значительно снизить их стоимость и повысить доступность. Однако, стоит отметить, что Фонд Национального Благосостояния уже активно расходуется, и вопрос о том, откуда взять дополнительные финансовые средства, остается открытым.

Также эксперты возлагают большие надежды на развитие параллельного импорта, что поможет обеспечить покупателей всем необходимым. Товары из ближнего зарубежья могут помочь избежать дефицита и резких скачков цен. Однако мировое сообщество активно блокирует маршруты обхода санкций, что делает такие схемы импорта все более финансово невыгодными.

Есть еще один, можно сказать, оптимистичный способ улучшения доступности жилья в России — это увеличение доходов населения, что позволило бы гражданам, получая среднюю заработную плату, без труда приобретать квартиру или дом без необходимости брать ипотеку на 30 лет и не переплачивать за три квартиры.

Заключение

Цена на жилье формируется под воздействием множества факторов, среди которых важным является состояние инфраструктуры и особенности застройки. Однако не менее значимо влияние внешнеэкономических и политических факторов. Тем не менее, сделать однозначный вывод о причинах роста цен на квартиры бывает сложно. Одним из весомых критериев является спрос на жилье, статус района, а также влияние ипотечного кредитования. Все перечисленные аспекты в разной степени отвечают на вопрос о высокой стоимости жилья.

Поскольку жилищный фонд представляет собой неоднородный сегмент, характеристики каждой квартиры индивидуальны и зависят от множества обстоятельств. Тем не менее, можно выделить основные факторы повышения цен, создающие общую картину. К высоким ценам на квадратные метры также ведет тот факт, что жилье остается востребованным и имеет длительный срок эксплуатации. Оно обеспечивает комфортную жизнедеятельность и позволяет долго пользоваться полученными ресурсами.

Большая часть спроса также определяется финансовыми возможностями граждан, их индивидуальными предпочтениями. Кроме того, на него существенно влияет объем инвестиций, который в последнее время заметно снизился в связи с введёнными санкциями и кризисом политической системы. Увеличение затрат на проведение коммунальных услуг, строительство новых дорог, а также необходимость обеспечения жителей школами, медицинскими учреждениями и магазинами в непосредственной близости от жилья значительно повышает уровень комфорта, но также и увеличивает стоимость квартир.

Таким образом, список факторов, влияющих на цены жилья в России, включает: