При использовании материнского капитала для приобретения недвижимости (в настоящее время его величина составляет 453 тысячи рублей), доход, полученный от последующей продажи этой недвижимости, снижается на сумму данной государственной социальной помощи. В случае, если не соблюдены определённые условия, относящиеся к срокам обладания и цене сделки, остальные полученные деньги подлежат налогообложению.
Через какое время можно продать квартиру без налога
Согласно действующему законодательству Российской Федерации, продажа любой недвижимости является одним из способов получать доход. Такие сделки облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от общей суммы сделки.
Тем не менее, существуют определенные условия и обстоятельства, которые освобождают продавца от уплаты этого налога. Полный перечень таких условий представлен ниже. Из этой информации будет понятно, через какой период можно продать квартиру без налога на доходы физических лиц.
Сроки продажи без уплаты налога
Это один из ключевых вопросов, который волнует всех потенциальных продавцов недвижимости: каков срок владения квартирой, чтобы избежать уплаты налога.
До 1 января 2016 года существовал закон, согласно которому срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ составлял 3 года. Однако после этой даты в законодательстве были внесены изменения. Теперь такой срок увеличен до 5 лет. То есть, продать недвижимость и избежать уплаты НДФЛ с дохода от сделки можно только по истечении 5 лет владения. Изменения, касающиеся сроков продажи квартиры после её покупки, были вызваны множеством спекуляций на строительном рынке и в области налогообложения.
Освобождение от уплаты НДФЛ только по истечении 3 лет налоговых обязательств прописано для отдельной категории лиц. К таким случаям относятся:
- получение имущества по наследству;
- недвижимость, полученная в дар от членов семьи или близких родственников;
- квартира, ставшая собственностью на основании безвозмездной приватизации;
- недвижимость, переданная по договору пожизненной ренты.
Независимо от времени, когда произошла приватизация, на предоставление льготы по срокам продажи квартиры распространяется тот же закон.
Когда возможно продать
- Квартира не должна находиться в залоге и не должно быть никаких обременений (это подразумевает, что квартира, как минимум, не подвержена ипотечным обязательствам);
- Среди собственников не должно быть несовершеннолетних лиц;
- Продавец должен иметь подтверждение своих прав на собственность (квартира должна быть зарегистрирована в Росреестре).
При соблюдении всех этих условий продажа недвижимости может происходить в любое время. Однако прежде чем принимать решение о продаже, владельцу стоит обдумать экономическую целесообразность такой сделки, так как с продажи недвижимости придется уплатить налог, а также учитывать возможные убытки при неправильном оформлении документов.
Налогообложение сделок с недвижимостью и льготы
Деньги, полученные от продажи жилого помещения, рассматриваются как доход, и по ним, как правило, необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Законным образом избежать уплаты налога при продаже собственного жилья можно в двух случаях:
- если цена проданного объекта не превышает 1 миллион рублей;
- если квартира или дом были приобретены как минимум за 5 лет до момента продажи.
Срок в 5 лет, установленный для сделок с приобретенной недвижимостью, не относится к случаям, когда:
- жилье было получено в наследство от родственников или других лиц;
- квартира была получена по рентному договору;
- жилплощадь была подарена близкими родственниками или куплена у них;
- право на недвижимость получено в результате приватизации до 01.01.2016 года.
Во всех этих четырех случаях действует правило 3 лет, то есть срок для применения льготы остался на прежнем уровне. НДФЛ с продажи такой недвижимости не взимается.
Во всех остальных случаях предполагается, что полученный доход будет отражаться в налоговой декларации за текущий год и подлежит налогообложению по ставке 13%. Однако налог при продаже квартиры рассчитывается по различным методам в зависимости от обстоятельств.
Две сделки в одном налоговом периоде
В данном случае одна и та же физическое лицо выступает как в роли покупателя, так и продавца. Для правильного определения налогооблагаемой базы он может:
- оформить налоговый вычет, полагающийся ему как покупателю, на сумму, потраченную на приобретение жилья;
- оформить налоговый вычет на сумму в 1 миллион рублей или на стоимость, уплаченную за проданную квартиру.
Естественно, что к налоговой декларации добавляются все документы, подтверждающие понесенные расходы.
Важно! Попытки избежать уплаты налога путем искусственного занижения цены в договоре купли-продажи не увенчаются успехом. Если стоимость жилья окажется ниже его кадастровой стоимости с использованием понижающего коэффициента 0,7, налогооблагаемая база будет рассчитана именно по этой формуле.
Скрывать реальный доход оказывается невыгодным как для продавца, так и для покупателя, так как это приводит к уменьшению налогового вычета при покупке.
Жилье продано по цене, отличающейся от цены приобретения
В такой ситуации подается одна декларация, в которой отражаются все разрешенные вычеты. В результате налог будет уплачен с разницы между суммой покупки и продажи.
Если недвижимость была куплена и продана в разные налоговые периоды, то подаются две налоговые декларации за два года, включая в них соответствующие льготы.
Как рассчитывается база налога
Налог необходимо платить с общего дохода, полученного после продажи недвижимости. К примеру, если квартира была приобретена за 5 миллионов рублей, а спустя два года продана за 6 миллионов рублей, сумма налога будет рассчитываться с 1 миллиона рублей.
Если же собственник жилья получил квартиру в дар и решил сразу её продать, то сумма, подлежащая налогообложению, будет рассчитываться со всей стоимости, поскольку никаких затрат на недвижимость владелец не понёс. Однако в подобных случаях, когда невозможно учесть расходы на приобретение жилья, возможно воспользоваться налоговым вычетом:
- для квартир и других жилых помещений — 1 миллион рублей;
- для прочей недвижимости, например, апартаментов — 250 тысяч рублей.
Если стоимость жилья составляет менее 1 миллиона рублей, то уплачивать налог не требуется, как и в случае, если апартаменты или другая нежилая недвижимость стоят меньше 250 тысяч рублей.
Повторим, вычет не применяется, если продавец вычитает из налогооблагаемой базы сумму расходов на покупку этого жилья.
Если жилой объект продаётся за сумму меньшую, чем была его покупка, уплачивать налог не нужно. Таким образом, собственник может сразу же продать квартиру после её покупки.
К примеру, Иван купил жильё за 3 миллиона рублей. Затем ему срочно нужно переехать в другой город, и он продаёт квартиру за 2,5 миллиона рублей. Поскольку у Ивана возник убыток, ему не придётся платить НДФЛ.
Также распространена практика, при которой продавцы занижают стоимость жилья до уровня предыдущей покупки, чтобы избежать уплаты обязательных налогов. Однако такой подход несёт в себе существенные риски:
- Для продавца. Налоговый орган может сравнить сумму сделки с кадастровой и рыночной стоимостью объекта. Если цена продажи будет явно занижена, налоговая служба может доначислить налог и наложить штрафы и пени.
- Для покупателя. Новый владелец может захотеть в будущем продать приобретаемую жилплощадь, но ему также придется проводить сделку по заниженной цене. Спрос на недвижимость, цена которой занижена, будет уменьшен.
К тому же существует риск, что новая сделка будет признана недействительной. Если это произойдет, покупатель получит лишь ту сумму, которую он уплатил при сделке, хотя на практике разницу в стоимости оформляют как неотделимые улучшения. Но будет ли это учтено судом — остаётся под вопросом.
Можно ли продать подаренную квартиру и не платить налог
Как считается срок владения
По общему правилу срок владения отсчитывается с момента регистрации прав собственности на недвижимость в Росреестре.
Однако для квартир, полученных по договору долевого участия (ДДУ), сделано исключение: срок определяется с момента полной оплаты недвижимости по договору. Например, если новостройка строится три года и это ваше единственное жилье, то после получения ключей вы сможете продать её немедленно, без выплаты налоговых обязательств. Полной оплатой рассматривается как оплата собственными средствами, так и выплата ипотечных средств на счёт эскроу.
Тем не менее, существует нюанс: если собственник оплачивает за дополнительные квадратные метры после строительства дома, срок будет отсчитываться с даты именно этой доплаты.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
- Налог могут не платить родители, у которых есть двое и более детей, не достигших 18 лет (или 24 лет, если учатся на очной форме);
- Вместо проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жильё, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жильё должно быть большей площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна превышать 50 миллионов рублей.
При выполнении всех условий семьям с двумя и более детьми не требуется соблюдать минимальный срок владения собственности.
Как считается минимальный срок при продаже квартиры, полученной по реновации?
Для квартир, полученных гражданами в Москве по программе реновации, минимальный срок владения определяется исходя из времени, в течение которого у гражданина была собственность в старом доме, согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации.
Например, человек приобрёл квартиру в 2013 году в доме, подлежащем реновации. В 2022 году он переступил в новое жильё. В таком случае срок владения будет отсчитываться с 2013 года, что составит 9 лет.
Какой налог с продажи?
Итак, вы собираетесь продавать квартиру, срок владения которой оказался меньше минимального. И вы, вероятно, уже смирились с тем, что часть средств уйдёт в бюджет. Но какова эта часть? Как рассчитывается налог с продажи недвижимости? Не зависимо от типа недвижимости, размер налога составит 13% от суммы, указанной в договоре (ст. 224 НК). Если сумма составляет 3,5 миллиона рублей, налог составит 3,5 миллиона * 13% = 455 тысяч рублей. Это выглядит как грабеж!
Чтобы уменьшить сумму налога, воспользуемся вычетом. При прочих равных условиях сумма налога снизится до 325 тысяч рублей = (3,5 миллиона — 1 миллион) * 13%.
А если квартира была куплена с сохранением документов, подтверждающих сумму приобретения, то это ещё более выгодно для продавца. Например, если квартира была приобретена за 3 миллиона, а продаётся за 3,5 миллиона рублей, при налогообложении будет учитываться лишь 500 тысяч рублей (3,5 миллиона — 3 миллиона), что приведёт к уплате налога всего в 65 тысяч рублей (500 тысяч * 13%).
Как уплатить налог в бюджет после продажи квартиры?
Независимо от того, какой налог вы насчитали при продаже квартиры — пусть это будет 455 тысяч рублей или 65 тысяч — вам всё равно придётся его уплатить по декларации. Сначала продаёте недвижимость: заключаете договор купли-продажи, получаете деньги и перерегистрируете квартиру на нового владельца. Затем ждёте окончания календарного года, в котором была оформлена сделка. После этого переходите к декларированию и уплате налога. Следуйте нашим рекомендациям.
Шаг 1. Заполняем декларацию
Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ. Помимо указания суммы дохода, в ней отображается также расчёт вычета. Это форма доступна в любом подразделении ФНС или её можно скачать здесь и заполнить дома. Третий вариант — заполнить декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или воспользоваться программой Декларация, в которой основные поля заполняются автоматически.
Мы не рекомендуем составлять документ самостоятельно. Лучше обратиться к юристу!
Шаг 2. Готовим документы
К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие факт получения дохода, такие как договор купли-продажи. Если вы намерены уменьшить сумму дохода на расходы при покупке, приложите договор, который подтверждает приобретение жилья, плюс документы, подтверждающие факт этих расходов, например, банковские выписки или расписку продавца о получении денег.
Шаг 3. Подаем налоговую декларацию
Заполненную декларацию необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Например, если договор был заключён в 2019 году, декларацию следует подать до 30 апреля 2020 года. Подача может быть осуществлена лично, по почте, через личный кабинет на сайте ФНС или с помощью программы Декларация — выбирайте удобный способ, но главное — не пропустите срок. В противном случае вас ожидает штраф в размере 5% от суммы налога за каждый пропущенный месяц, однако не более 30% и не меньше 1 тысячи рублей (ст. 119 НК).
Шаг 4. Уплачиваем налог
Уплатите сумму, указанную в декларации, по реквизитам, которые можно получить в ближайшем подразделении ФНС. Сделать это нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи. Если квартира была продана в 2019 году, налог нужно уплатить до 15 июля 2020 года.
Как видно, суммы налога могут оказаться весьма значительными, а правила налогообложения – достаточно строгими. Попытки занижения налоговой базы или неверные расчёты налога в попытке сэкономить могут привести к неприятностям — вас просто оштрафуют по ст. 122 НК. Таким образом, выходов остается два: либо платить высокие налоги с продажи недвижимости, либо ждать истечения минимального срока владения.
