Таким образом, владелец гаража получил разъяснения, которые включают следующий важный момент: если бы вы заключили договор, то избежали бы подобных проблем, и вопрос был бы решён быстро. На что арендатор отвечает: Значит, у нас нет полномочий на собственность? Законодательство против собственников недвижимости!
Не поможет даже полиция. Как выселить арендатора, который не платит, из квартиры.
Можно подумать, что сдача квартиры в аренду — это простейшая процедура. Да, существуют риски, но их вполне возможно уменьшить, наняв профессионального риелтора и правильно составив договор. В случае, если арендатор оказался недобросовестным, можно было бы решить вопрос с его выселением. Однако это далеко не так просто. По аналогии с другими цивилизованными странами, в России законно выселить даже злостного неплательщика, который долгими месяцами раздражает хозяев, можно лишь через судебные органы. Фонтанка рассказывает, какие действия следует предпринять, если в вашей квартире проживает неблагонадёжный жилец и как максимально защитить свои интересы.
Мария, мать троих детей, совместно с супругом в прошлом году предприняла решение впервые сдать свою квартиру. Арендатора им подобрал риелтор. 61-летний мужчина произвел впечатление порядочного человека, назвавшись строителем. Он подписал договор, уплатил за первый месяц и сделал страховой взнос в размере ежемесячной арендной платы — 22 тысячи рублей. В июле 2022 года жилец заселился в квартиру вместе с крупной собакой, на что собственники не возражали.
Тем не менее, вскоре выяснилось, что мужчина стал исчерпывающе выполнять свои финансовые обязательства — он стал задерживать выплаты и перечислять лишь небольшие суммы в 5-7 тысяч рублей с нерегулярным графиком. Муж Марии постоянно звонил и напоминал ему о необходимости оплаты, на что получал стандартные отговорки. Семья терпела такие обстоятельства на протяжении полугода.
В январе терпение иссякло, и супруги сказали ему: Мы хотим, чтобы вы съехали. Изначально они договорились, что он покинет квартиру до конца месяца, но позже он вновь прислал небольшую сумму с примечанием за февраль.
— Как так? Мы же нашли общий язык! — пересказывает разговор с жильцом Мария. — У меня тогда была температура, и я согласился. Однако теперь я на это не согласен, — ответил арендатор.
На этом этапе арендатор уже начал отстаивать свою позицию: Не согласны по-хорошему — готовьтесь к судебным разборкам. Вместо жалоб он начал действовать агрессивно: упомянул, что у знакомой, которая также сдавала квартиру, студенты-арендаторы затопили её, и она по сей день судится с ними. Вопрос оказался в том, что лучше — иметь хотя бы какие-то деньги или получить испорченный пол?
— На сегодняшний день у него долг около 50 тысяч рублей, но, честно говоря, эти деньги уже не важны. Главное — чтобы он уехал, — говорит Мария.
В процессе общения с арендатором, хозяева узнали, что он не в состоянии расплатиться не только с ними. Судебные приставы хотят взыскать с него 300 тысяч рублей задолженности по кредиту по месту его прописки в Ленобласти.
После устного уведомления ему доставили письменное требование покинуть жилье до 6 февраля. Подписывать документ в присутствии свидетелей он отказался. В квартиру он не впустил, а лезть силой они не могли, да и собака за дверью может воспрепятствовать этому. Ситуация предстает весьма абсурдной: собственники не получают арендных платежей и не могут попасть в свою квартиру.
Увидимся в суде
Вопрос выселения неблагонадёжного арендатора, нарушившего условия договора, часто решается методом, предполагающим давление со стороны собственников. Юридически безрассудные арендодатели могут выносить вещи неплательщика на лестничную площадку и менять замки, пока его нет. Вернуться в квартиру собственник может только с помощью МЧС или слесаря, которые по закону перед вскрытием попросят документы, подтверждающие право на собственность. Естественно, у арендатора таких документов быть не должно.
Однако такая агрессия может обернуться нежелательными последствиями: арендатор может предъявить, что в процессе переезда у него пропало какое-либо ценное имущество и обратиться в полицию. При этом, как утверждает адвокат Александра Гудименко, ему будет необходимо доказать наличие данной вещи.
Часто на непрочительных жильцов воздействует присутствие участкового. Риелторам известны случаи, когда нарушителей выселяли при участии полиции и понятых. Стоимость подобных конфликтов — это нервы всех участников и 2-3 месяца времени.
В некоторых случаях такие методы оказываются действенными, но достичь результата может только в том случае, если участковый окажется сочувствующим или замотивированным, а арендаторы решат, что идти в суд для них будет невыгодно и не подадут заявление о краже или уничтожении имущества. Однако юридически подкованный жилец не испугается таких действий, поскольку они являются незаконными.
Согласно мнению риелтора и юриста Сергея Павлова, договор найма (если арендодатель — физическое лицо) или аренды (если арендодатель — юридическое лицо) может быть расторгнут исключительно в судебном порядке. Единственное исключение заключается в том случае, если в договоре чётко прописано условие о том, что он автоматически расторгается в досудебном порядке при отсутствии платежей, например, в течение недели. Но даже в такой ситуации, если арендатор отказывается освобождать помещение, выселение может обеспечить только суд. У полиции нет таких полномочий. Она может вмешаться только в случае, если, например, в квартире происходит драка или соседи жалуются на поведение жильца.
— Как это часто бывает, арендодатель обращается в полицию с просьбой выселить арендатора, на что полиция отвечает: Мы здесь совершенно ни при чем? Идите в суд. И это правильный ответ. Обращение в полицию с таким вопросом — это просчёт. Неправильно также предпринять самостоятельные действия — менять замки или выносить имущество, поскольку за это арендодатель может понести ответственность, включая уголовную. За уничтожение имущества, кражу и самоуправство. Арендодатель может оказаться в ситуации, гораздо более худшей, чем простая утрата аренды. Не следует действовать под давлением эмоций, — пояснил эксперт Фонтанке.
— Выселить арендатора можно исключительно через суд. Никаких самостоятельных действий — например, проникновение на территорию, где проживает арендатор, независимо от того, есть ли у вас договор, — не должно осуществляться. Более того, возможно, что такие действия приведут к встречному иску, — добавляет Владислав Ильин, генеральный директор агентства недвижимости «Мир квартир».
Услуги юриста по таким делам обходятся в среднем в 30-40 тысяч рублей (в дальнейшем эти расходы можно будет попытаться взыскать с проигравшей стороны), а продолжительность процесса может варьироваться от трех месяцев до года. В конечном итоге, с решением суда на руках, выселением должен заниматься исключительно судебный пристав.
В судебном заседании хитрый арендатор может утверждать, что не согласен с тем, что он нарушил договор, так как всю сумму или ее часть якобы передавал наличными. Однако это не должно смущать арендодателя, так как единственным подтверждением наличной оплаты будет расписка, без которой доказательства отсутствуют. Чаще всего, как отмечают юристы, суд встает на сторону арендодателя.
Теория
1. Ознакомьтесь с договором аренды.
Старший партнёр адвокатского бюро «Юрлов и партнёры» объясняет, что специфическая природа арендных отношений в том, что множество важных аспектов не непосредственно регулируются законодательством. Много важных пунктов (порядок расчетов между сторонами, правила возврата помещений, ремонт, расходы на эксплуатацию) необходимо регулировать непосредственно в договоре аренды. Таким образом, скорее всего, в большинстве вопросов договор будет содержать условия, которые выигрышные для арендодателя, оставляя арендатора практически без прав.
Юрист компании «Юристат» подчеркивает, что если в договоре не предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть его, такое расторжение до окончания срока возможно лишь в судебном порядке. В этом случае следует ссылаться на статью 619 Гражданского кодекса РФ.
2. Проверьте уведомление о расторжении договора.
Юрист компании «Юристат» также указывает, что перед расторжением договора арендодатель обязан направить письменное уведомление о необходимости выполнения обязательств по договору и о намерении расторгнуть его.
3. Понимание причин выгода.
Советник практики недвижимости и строительства CMS объясняет, что если требования связаны с нарушениями условий договора со стороны арендатора (например, задержка арендных платежей, порча имущества), дающих возможность арендодателю расторгнуть договор на основании статьи 619 Гражданского кодекса или отказаться от него досудебным порядком, то арендатор обязан исправить указанные нарушения.
4. Установите контакт с арендодателем.
В условиях кризиса арендодателям невыгодно терять арендаторов, так как много торговых и офисных помещений остаётся без арендаторов. Поэтому конфликты стоит пытаться разрешать мирным путём. В случае задолженности можно рассмотреть возможность временного снижения арендной ставки, отсрочки платежа либо погашения долга за счёт обеспечительного платежа.
5. Заключите новое соглашение.
Советник практики недвижимости и строительства CMS указывает, что после устранения нарушения итоги переговора могут быть зафиксированы в письменном документе (соглашении, протоколе или меморандуме). В нём арендодатель подтвердит выполнение требований и отсутствие претензий к арендатору как основание для досрочного расторжения договора аренды.
6. Ожидайте повестки в суд и не покидать помещения.
Старший партнер адвокатского бюро «Титов, Кузьмин и партнёры» рекомендует, что если согласие достичь не удалось, нужно помнить, что без специального условия в договоре арендодатель не имеет права ограничивать доступ к помещению или удерживать имущество арендатора. При таких действиях арендатор имеет право обратиться в правоохранительные органы, а также выдвинуть требования к арендодателю о возмещении ущерба. Пока арендодатель ограничивает вход в помещение, организация не может вести свою деятельность, что приводит к убыткам.
Практика
Управляющий группы компаний «Гордейчик и партнёры» подчеркивает, что за последние годы подход судебной практики и законодателей к возможности отклонений от прямых предписаний закона, так называемой свободе договора, кардинально изменился. Теперь разрешено всё, что прямо не запрещено под угрозой недействительности и не связано со злоупотреблением правом, не нарушает права других лиц и публичные интересы. Но при этом практика по этому вопросу не отличается стабильностью. На один прецедент в вашу пользу можно почти всегда найти другой, противоположный по содержанию.
Существует всего лишь одна определяющая составляющая. В таких спорах преимущество имеет тот, кто способен контролировать физический доступ к спорному объекту. Если арендодатель может затруднить доступ к помещению вашим сотрудникам и посетителям, лучше найти мирное решение, уйдя с наименьшими потерями. Обращаться к методам противостояния, включая правовые, следует лишь в крайних случаях.
Если же силовые методы на стороне арендатора, тогда уже имеет смысл продумывать варианты удержания помещения с одновременной судебной защитой от действий собственника. При этом ни в коем случае не следует забывать аккуратно вносить арендные платежи в той части, которая вами признаётся.
Президент МОО поддержки и защиты малого и среднего бизнеса «Деловые люди» делится своими четырьмя правилами, которыми он руководствуется при заключении любых договоров. Первое — внимательно читать предоставленный другой стороной договор аренды. Второе — предложить свою версию договора или внести изменения в предложенную версию. Третье — согласовать даже незначительные детали, особенно в части расставаний. Четвёртое — никогда не подписывать договор без предварительной консультации с юристом.
Самая большая проблема во взаимоотношениях арендодатель-арендатор состоит в серых схемах выплаты арендных платежей и договоренностях на словах. Если от вас требуют частичную оплату в конверте, будьте уверены, что потом доказывать свою правоту в суде будет невозможно. Большинство конфликтных ситуаций возникает именно при таких условиях коммуникации.
У меня есть несколько примеров сложных расставаний с арендаторами. Во всех случаях я, опираясь на пункты заключенного договора, действовал согласно документу. Арендатор бессистемно нарушал сроки ежемесячной оплаты на протяжении полугода. Штрафные санкции за задержку были указаны в договоре, но никогда не применялись. Мы направили претензионное письмо и уведомили, что согласно условиям договора компания обязана будет оплатить пени. В случае дальнейших нарушений графика платежей договор мы намерены расторгнуть. На наше письмо не было никакой реакции. Более того, спустя некоторое время арендатор перестал выходить на связь и отвечать на телефонные звонки. Оплаты не последовало вовсе.
На складских площадях, принадлежащих мне, оставалось огромное количество корпусной мебели, которая принадлежала арендатору. Спустя две недели в присутствии трёх моих сотрудников мы оказались вынуждены вскрыть помещения. Мы составили опись имущества арендатора и акт вскрытия, отправили копии по юридическому адресу компании заказным письмом. Как оказалось, у компании имелись серьёзные финансовые проблемы. Они уже находились в состоянии судебной тяжбы с арендодателем другого торгового помещения в соседнем торговом центре. Я проанализировала ситуацию и поняла, что для меня самым рациональным решением будет расстаться с неудачливым предпринимателем как можно скорее. Я разрешила ему забрать мебель.
Порядок действий для подачи иска на арендодателя
Если вы собираетесь разрешать спор по договору аренды с владельцем недвижимости через суд, следует придерживаться следующего плана действий:
Прежде всего, прежде чем начинать процесс и обращения в суд, постарайтесь найти компромисс с арендодателем, направив ему официальную претензию или инициировав переговоры в другой форме. Это будет эффективно, так как, во-первых, это реальный способ разрешить конфликт, а во-вторых, послужит доводом для суда о том, что вы испробовали все доступные методы до подачи иска.
При обращении в суд вам понадобится обеспечить подтверждения своей позиции. Во-первых, это должна быть копия договора аренды, а также документы, подтверждающие нарушение условий сделки арендодателем. К этому нужно приложить копию претензии и протокол переговоров, если такие имеются.
В тексте иска нужно указать данные об истце и ответчике, название суда, суть дела (например, когда был заключён договор аренды, в чём проявились его нарушения и так далее), а также требования к ответчику (например, взыскать гарантийный депозит, убрать препятствия к использованию недвижимости и прочее). В конце укажите списк возводимых документов. Заявление подается в местный суд по адресу нахождения недвижимости (или в арбитражный суд, если речь идёт о юридических лицах).
Когда иск будет принят к рассмотрению, назначается дата первого судебного заседания. Необходимо в указанное время прийти в суд (лично или через представителя) и участвовать в процессе. В суде вам нужно подтвердить ваши аргументы, заявленные в иске, и убедить суд в своей правоте. Если вам это удастся, исковые требования будут удовлетворены.
Получив на руки решение суда по договору аренды, необходимо передать его владельцу недвижимости и контролировать выполнение решения. В некоторых случаях может потребоваться помощь судебных приставов, если ответчик отказывается выполнять вердикт. Подготовка и рассмотрение иска может быть значительно облегчена при поддержке опытного адвоката по недвижимости.
Хотите подать в суд на арендодателя?
Консультация юриста по аренде недвижимости
Судебные тяжбы с арендатором могут оказаться весьма сложным процессом с непредсказуемым результатом. Более того, процедура может отнимать много времени. Поэтому гораздо целесообразнее доверить её профессионалу. Консультация юриста по аренде недвижимости поможет оценить шансы вашего иска, возможные варианты достижения желаемого результата и спланирует порядок действий. Также адвокат поможет оформить исковое заявление, собрать необходимые документы и, если потребуется, представлять ваши интересы в суде.
Заключение
Если арендодатель нарушает ваши права, их можно защитить, обратившись в суд. Однако такая процедура требует аккуратного подхода, наличия весомых оснований и знания законодательства, поэтому рекомендуется доверить её адвокату по недвижимости.
Аренда с договором: действуем по написанному — быстро, просто, эффективно
Наличие договора даёт арендодателю возможность:
- без лишних сложностей вернуть свое имущество в случае неоплаты аренды (к примеру, можно сменить замок, провести опись имущества арендатора и продолжать использовать помещение в своих интересах);
- запретить арендатору замену личинок замков и установку собственных замков;
- в любой момент потребовать от арендатора обеспечить доступ в арендованное помещение;
- договориться о порядке хранения имущества в данном помещении и многое другое.
Кроме того, договор гарантирует сторонам судебную защиту.
Как же защищаться, если договор аренды уже оформлен? Если в нём содержится условие о внесудебном возврате недвижимого имущества, можно снять замок, провести опись имущества арендатора, обеспечить его сохранность и реализовать полномочия собственника так, как захочется. Одновременно можно через суд взыскать задолженность по арендной плате.
Если договор аренды ненадежен, то его необходимо будет расторгнуть в судебном порядке, потребовать освобождения помещения и взыскания арендной платы.
Обратная ситуация: арендодатель не прав
Рассмотрим ещё один случай: арендатор оказался добросовестным и платит по договору аренды своевременно. Но что-то пошло не так — скажем, завязался конфликт с арендодателем, и договориться не удалось. Хозяин запер его личные вещи в арендуемом помещении и не пускает никого. Что предпринять?
Рекомендуется начать защиту с обращения в полицию или прокуратуру. Если арендатор действовал добросовестно, этого может оказаться достаточно. Однако будут нужны договор аренды и доказательства оплаты. Без договора будет сложно убедить правоохранительные органы, что за имущество удерживается, и почему оно находится на чужой территории.
Кроме того, за незаконное удержание имущества арендатор обладает правом на взыскание убытков. Для этого тоже потребуется обращение в суд.
(Как правильно произвести плату за квартиру, избежать обвинений в порче имущества и законно не передавать арендодателю ключи от нового замка — ответы на эти и другие вопросы арендаторов вы сможете найти в статье «Защита от рисков при найме квартиры»).
Вопрос выселения строптивого арендатора
Вопрос выселения непослушного арендатора, нарушившего условия договора, обычно решается с применением холодного давления. Совсем как и стало нормой среди юридически неосведомлённых арендодателей, они могут выставлять все вещи неплательщика на лестничную клетку и менять замки на двери, пока арендатора дома нет. Вернуться обратно в квартиру такой человек сможет, только обратившись за помощью к МЧС или слесарю, который, согласно актуальному закону, проверит у него документы, подтверждающие право собственности — а таковых, как правило, не оказывается.
Тем не менее, подобные действия могут оказать обратный эффект: арендатор может притянуть факт утери ценной вещи и обратиться в полицию. В этом случае, как подчёркивает адвокат Александра Гудименко, ему придется доказать, что такая вещь действительно была.
Часто на упрямых жильцов подействует присутствие местного участкового. Риелторам известны ситуации, когда нарушители были выселены с помощью полиции и понятых. Но цена вопроса — это нервы всех участников процесса и срок в 2-3 месяца.
В некоторых случаях такие способы срабатывают, но это скорее дело случая, поскольку вам попался сочувствующий или приверженный к делу участковый, а арендаторы решили, что идти в суд им невыгодно и не подали заявление о краже или порче своего имущества. Однако действительно юридически подкованного арендатора уже сложно напугать, ведь все подобные действия не имеют юридической силы.
На основании слов риелтора и юриста Сергея Павлова, договор найма (если арендодатель — физическое лицо) или аренды (если арендодатель — юридическое лицо) может быть расторгнут исключительно в судебном порядке. Исключением будет случай, когда в договоре непосредственно прописано, что он автоматически считается расторгнутым в досудебном порядке при отсутствии поступления арендной платы, например, в течение недели. Но даже в таком случае, если арендатор противится выселению, это должен решать только суд. У полиции нет таких полномочий, хотя она может вмешаться в случае, если, скажем, в квартире происходит драка или об этом сообщают соседи.
— Как это часто случается, арендодатель обращается в полицию с просьбой помочь выселить человека, и получает ответ: Мы здесь вообще ни при чём — поступайте в суд. Это справедливый ответ. Обращение за помощью в полицию — это ошибка. А осуществление каких-либо самостоятельных действий, таких как смена замков или вынос имущества, — ещё более опасно, так как это может повлечь за собой содержание ответа, включая уголовную ответственность за ущерб имуществу, кражу и самоуправство. Арендодатель может оказаться в ещё более трудном положении, чем просто потеря дохода от аренды. Ни в коем случае не следует опираться на эмоции, — обратил внимание на ситуацию эксперт.
— Выселение арендатора возможно только через суд. Входить на территорию, где живет арендатор, — даже если у вас есть договор — запрещено, и забрать его вещи тоже нельзя. Вернее, возможно, но это может привести к встречному иску, — утверждает Владислав Ильин, генеральный директор агентства недвижимости «Мир квартир».
Тем временем, услуги профессионального юриста по таким делам могут составить в среднем от 30 до 40 тысяч рублей (в конечном счете эти расходы можно будет взыскать с проигравшей стороны), а сам процесс может занять от трёх месяцев до целого года. В итоге, с получением решения суда, выселить человека может лишь судебный пристав.
На практике арендатор может заявить в суде, что он не согласен с решением о нарушении договора, поскольку он якобы выплачивал всю сумму или часть наличными. Но важно отметить, что это не должно смущать арендодателя. Единственным доказательством наличной оплаты для суда будет расписка. Без неё не будет доказательств. Чаще всего, как сообщают юристы, суд склоняется к интересам арендодателя.
Как минимизировать риски
Как бы это ни звучало банально, но специалисты рекомендуют при поиске арендатора обращаться к профессиональным риелторам. Президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга Игорь Горский настоятельно рекомендует проводить работу через проверенные компании, которые знают множественные схемы, применяемые нашими гражданами для обхода норм закона.
Горский отмечает, что доступ на рынок риелторов очень слабо регулируется, что создает огромные проблемы. Он рекомендует проверять выбранную организацию или специалиста как минимум через профильную ассоциацию.
Чтобы избавить себя от ненужного стресса, собственник может обратиться в управляющие компании, которые имеет опыт в сдаче объектов в аренду. Они берут за свои услуги около 10-20% от суммы аренды и несут ответственность за то, чтобы объект был передан в исправном состоянии, коммунальные расходы были оплачены вовремя, а арендные платежи взыскивались.
Если собственник хочет самостоятельно заниматься вопросами аренды или не может себе позволить услуги специалистов, он должен внимательно следить за своевременной оплатой аренды и коммунальных услуг. Один месяц просрочки может компенсировать страховой взнос, но готов ли арендодатель ждать два, три, полгода — вопрос, который решается в индивидуальном порядке.
Однако самым важным моментом является составление правильного договора. Сергей Павлов советует включить в него пункт о неустойке в случае досудебного расторжения. Также можно указать, что если арендатор покинет помещение и не вернёт его в течение условного месяца, арендодатель имеет право вывезти его вещи на склад с учетом составленной описи и затем взыскать с жильца затраты за хранение. Так арендодатель сможет выйти из сложной ситуации, даже если его жилец прекратил платить и покинул имущество с оставленными там вещами, по поводу которых ничего нельзя сделать по закону.
Опись вещей можно составить самостоятельно в присутствии свидетелей. В ней фиксируется, что и куда вывезено. Затем такая информация отправляется арендатору. Если он отказывается оплачивать расходы за хранение, арендодателю всё равно потребуется обратиться в суд.
Проверка арендатора также важна. При этом необходимо провести определённый фейс-контроль.
— Здесь следует удостовериться, кто это за человек, где он работает. Если это студент, то стоит выяснить, в каком учебном заведении он обучается, платит за жильё сам или ему помогают родители. Если финансовую помощь оказывают родители, имеет смысл из вежливости позвонить им, чтобы удостовериться, что это действительные родители, а не сосед по комнате, который согласился подыграть. — рассказывает Горский.
Как отмечает главный специалист компании «Мир квартир», каждый собственник сам решает, как проводить проверку своего потенциального арендатора. В агентстве есть сильный юридический департамент и служба безопасности, которые используют свои методы проверки каждой из сторон перед подписанием договора.
В качестве дополнения возможно попросить у арендатора контакты людей, которые смогут поручиться за его порядочность, или телефоны бывших арендодателей, готовых дать хорошие рекомендации. Если арендатор не имеет ничего скрывать, он не должен отказываться от таких вопрос, говорит Павлов. Но не стоит также проявлять излишнюю настойчивость.
— Я не запрашиваю кредитную историю у арендатора. Хотя могу спросить, и если он сам согласен предоставить её, это нормально. Тем не менее, это может быть воспринято как излишняя настойчивость, — замечает риелтор. Первоначальный платеж, страховой депозит и агентские услуги, которые арендатор часто несёт, обычно служат минимальным подтверждением его благосостояния.
