Если в договоре указано, что аренда квартиры в субаренду запрещена или для проживания посторонних лиц необходимо разрешение собственника, то нарушение данного условия дает право на расторжение договора, — пояснил Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья».
Как выселить квартирантов?
Многие собственники, обладая недвижимостью, которую не используют по каким-либо причинам, выбирают ее сдачу в аренду. Это может показаться выгодным решением, поскольку аренда обеспечивает стабильный доход, который является хорошим дополнением к бюджету. Однако подводные камни также присутствуют: некоторые арендодатели сталкиваются с проблемами, связанными с их квартирантами. Например, арендаторы могут портить имущество, не выполнять свои обязательства по оплате коммунальных услуг, создавать конфликты с соседями или даже отказываться платить аренду, выставляя в качестве оправдания свои финансовые трудности. Таким образом, многие арендодатели оказываются в ситуации, когда им необходимо выселить непорядочных квартирантов. В этой статье мы расскажем о законных методах выселения таких жильцов.
Сдавая жилье, которое временно остается необитаемым, вы получаете возможность дополнительно заработать, однако важно учитывать все возможные риски и действовать осмотрительно. С присутствием арендаторов в вашей квартире возникает ряд преимуществ:
- Непосредственноеoccupation квартиры минимизирует вероятность ограбления или возникновения аварий, например, затопления со стороны соседей сверху.
- Собственник получает регулярный источник дохода, который может стать опорой в сложные финансовые времена.
- Вам не придется оплачивать коммунальные услуги за жилье, в котором вы не проживаете. Вы можете включить эти расходы в стоимость аренды и переложить их на арендаторов.
Основной проблемой сдачи квартиры в аренду является непредсказуемость поведения жильцов. Человек, который на первый взгляд кажется надежным и аккуратным, может проявить себя совсем с другой стороны, что может привести к желанию выселить его. Более того, иногда арендаторы становятся источником беспокойства для соседей, устраивая шумные вечеринки.
Кроме того, неопытные арендодатели могут столкнуться с мошенничеством. На первый взгляд порядочный человек может занять квартиру без официального контракта, заплатив только за первый месяц. Спустя некоторое время он может исчезнуть, и когда собственник решит выяснить ситуацию, он обнаружит, что в квартире проживают посторонние люди, которым мошенник сдал жилье предоплаченно.
Как выселить квартиросъемщиков: основания для выселения
Согласно закону, сдавать жилье без арендного договора нельзя. Тем не менее, многие арендодатели пренебрегают этой нормой, пытаясь обойти уплату налогов. Однако заключение договора аренды — это важный шаг, который значительно увеличивает вашу защиту как собственника жилья.
Наличие подписанного договора позволяет выселить жильцов при наличии веских оснований. К таким основаниям относятся:
- Просрочка арендной платы;
- Долги по коммунальным платежам, которые были обязаны оплачивать квартиранты;
- Использование квартиры с нарушением условий договора, например, для открытия офиса или хостела;
- Отсутствие нормального ухода за жильем;
- Причинение ущерба имуществу, находящемуся в квартире, включая сантехнику, мебель и напольные покрытия;
- Создание конфликтных ситуаций с соседями и другие подобные действия.
Одного или нескольких из перечисленных факторов достаточно для законного выселения жильцов. Процесс возврата квартиры может быть проще, если договор был подписан, но даже в случае его отсутствия есть способы решить вопрос.
Выселение квартирантов при неуплате аренды
Одной из наиболее распространенных причин для выселения является несоблюдение обязательств по оплате аренды. Если жильцы не вносят платежи вовремя, собственник получает право на одностороннее расторжение договора аренды, независимо от срока его действия.
Сначала собственнику нужно направить жильцам письменное уведомление, в котором требуется погасить задолженность в течение 30 дней. Если по истечении этого срока платежи не поступят, следует повторно уведомить арендаторов о расторжении договора и необходимости освободить квартиру. Дальше возможны два сценария:
- Квартиросъемщики добровольно покидают квартиру и возвращают ключи. В этом случае остается только подать иск в суд для возврата задолженности по аренде.
- Квартиросъемщики отказываются выполнять требования, что подтолкнет вас обратиться в суд с иском о выселении и взыскании долга. Судебное решение станет основанием для принудительного выселения с помощью судебных приставов.
Необходимо тщательно документировать факты неуплаты аренды: вести учет платежей, сохранять финансовые документы и оформлять письменные претензии должникам. Эти меры помогут вам представить доказательства в суде.
Выселение за нарушение условий аренды
Нарушение условий договора аренды может стать основанием для выселения квартирантов; это может включать не только финансовые обязательства, но и, например, плохое состояние квартиры, перепланировку без согласования с собственником или нарушение прав соседей.
Если зафиксированы подобные нарушения, собственник имеет право на одностороннее расторжение договора аренды. Процедура будет идентична той, что применяется при несоблюдении условий по оплате:
- Направить письмовую претензию с требованием устранить нарушения;
- Уведомить жильцов о расторжении договора аренды, если нарушения не были исправлены;
- Подать иск в суд об их выселении, если квартиросъемщики продолжают игнорировать требования.
При этом необходимо иметь доказательства фактов нарушений со стороны арендаторов, такими доказательствами могут быть фотографии и видеозаписи, показания свидетелей или заключения проверяющих органов. Например, если жильцы нарушают тишину и мешают соседям, следует вызвать участкового для фиксации этих нарушений.
Как должно проходить выселение из квартиры
Прежде всего, перед выселением квартиранта собственник должен уведомить жильца и предоставить ему время для переезда, что обычно составляет один месяц, по словам Ольги Яцевской, руководителя отдела в сети офисов «Миэль». Также в течение этого времени жилец должен уведомить собственника о своем намерении съехать, если иное не указано в договоре.
После этого назначается время осмотра квартиры, который должен провести собственник или его агент, чтобы оценить состояние жилья и соблюдение условий его содержания. Далее оформляется передаточный акт, в котором фиксируется, что квартира была проверена и передана в надлежащем состоянии. Если все в порядке, следует вернуть залоговую сумму, если деньги не будут направлены на устранение каких-либо нарушений.
При досрочном расторжении договора, если квартирант не допустил нарушений (например, если квартира продается), к собственнику могут быть применены санкции, которые должны быть оговорены в договоре.
К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только при уплате штрафа, обычно равного месячной арендной ставке. Если договора нет, рассчитывать на компенсации нецелесообразно, — отметил Роман Бабичев из «Азбуки жилья».
Кроме того, истечение срока договора не подразумевает его автоматическое прекращение, добавил Родион Ларченко. Владелец должен предложить арендатору продлить соглашение на тех же условиях не позднее чем за три месяца до его окончания или же уведомить его об отказе от продления, если он не собирается сдавать квартиру в течение года или более, — разъяснил юрист.
Если собственник не выполняет это правило и арендатор не отказывается от продления, договор считается автоматически продленным на тех же условиях и на тот же срок. Однако данное правило не касается договоров, заключенных на срок менее одного года.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а попытки переговоров не приносят результатов, данную проблему необходимо решать в судебном порядке.
Если наниматель отказывается покинуть квартиру (независимо от причины выселения), то его могут выселить только через судебных приставов. Однако такие ситуации, как правило, происходят крайне редко, поскольку чаще всего проблемы решаются путем поиска компромисса и переговоров, — сообщил ведущий юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость».
В этом случае обеспечительный платеж возвращается нанимателю с вычитом сумм, подлежащих оплате согласно договору — чаще всего это задолженность по арендной плате и компенсация убытков (например, повреждения мебели или бытовой техники).
Суд может предоставить арендатору срок для исправления нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устраняет нарушения, суд, рассмотрев повторное заявление собственника, расторгает договор, — уточнил Родион Ларченко.
Если соблюдение условий договора со стороны арендатора не нарушено, выселение может быть осуществлено лишь по окончании срока аренды. Например, продажа квартиры не является основанием для немедленного выселения жильца. Если собственник сменил замки или иным образом пытается воспрепятствовать жильцу в пользовании квартирой, последний вправе потребовать компенсацию убытков, — отметил юрист. Убытки могут включать разницу в оплате, если жильцу пришлось снять более дорогую квартиру, расходы на переезд и даже моральный вред.
Выселение квартирантов с детьми
Если арендаторы живут в квартире с детьми, это может усложнить процесс выселения. Скорее всего, собственник будет обязан предоставить такую семье разумный срок для поиска нового жилья. А также крайне не рекомендуется выселять жителей в зимний период.
Тем не менее, закон не запрещает выселение жильцов в холодное время года, хотя сама процедура может занять длительное время.
Факт наличия несовершеннолетних детей у арендатора не является смягчающим обстоятельством. Если жильцы не имеют временной регистрации, они обязаны покинуть жилье по первому требованию собственника.
В случае, если в квартире проживают малолетние дети, процесс выселения может занять больше времени, чем обычно. Наши юристы помогут подробно разобраться в вашей ситуации и предоставить рекомендации по законному выселению квартирантов с детьми.
Выселение жильцов с временной пропиской
Некоторые собственники соглашаются на временную регистрацию арендаторов. В таком случае выселение возможно лишь по истечении срока регистрации или на основе судебного решения о досрочном прекращении аренды.
С окончанием срока регистрации квартиросъемщик теряет право на пользование жильем. По требованию собственника он обязан будет покинуть квартиру. В противном случае вопрос будет решаться через суд.
Если арендуемая квартира не содержит своевременных платежей за коммунальные услуги, жильцы конфликтуют с соседями или ведут аморальный образ жизни, собственник правомочен обратиться о досрочном прекращении временной регистрации арендатора. Этот процесс также проходит в судебной инстанции.
Важно! Если в квартире вместе с нанимателем зарегистрированы дети, они могут быть исключены из регистрационного учета только по решению суда; в противном случае выселение жильцов будет крайне затруднено.
Как сделать так чтобы соседи съехали? Что сделать, чтобы сосед-арендаторы съехали?
Оптимальным решением станет заключение помесячного договора с условием о плате за аренду за неделю до окончания месяца и отсутствием претензий, что поможет избежать потенциальных конфликтов с квартирантами. При этом нет смысла угрожать жильцам, поскольку суды в таких ситуациях могут затягивать рассмотрение дел, а жильцы смогут менять замки и производить другие действия, за которые не будет никаких последствий для них, поскольку за ложные обвинения отвечать будут именно арендаторы.
Материалы по теме
Теперь финансовый маркетплейс «Банки.ру» доступен также в мобильном приложении.
Установка приложения «Банки.ру»
На картинке QR-кода наведите камеру вашего телефона, чтобы перейти по ссылке.
ООО ИА «Банки.ру» использует куки для повышения удобства пользователей и обеспечения корректной работы сайта и сервисов. Куки представляют собой небольшие файлы, хранящие информацию о ваших настройках и предыдущих посещениях сайта. Если вы хотите отказаться от использования файлов cookie, измените настройки вашего браузера. Более подробную информацию о правилах использования вы можете найти здесь.
Свидетельство на товарный знак № 445945, выданное 18.10.2011г.
* Основано на данных исследования OMI (Online Market Intelligence) в 2024 году от ООО «Тибурон» и АО «ИОМ Анкетолог» за 2023 год.
