Например, на платформе Rentor вопрос с проверкой объявлений о сдаче квартир рассматривается очень серьезно: перед тем, как предложение станет доступно на сайте, оператор всегда связывается с лицом, разместившим его, чтобы подтвердить информацию. Более подробно о процессе формирования базы данных Rentor вы можете прочитать в нашей отдельной статье.
Правила съёма: как недорого и безопасно снять квартиру в Москве
Москва привлекает множество людей, стремящихся начать новую жизнь, поступить в учебные заведения или найти работу. Однако не каждый человек, решивший приехать сюда, может себе позволить приобрести жилье, и многие арендуют квартиры на длительный срок. В этой статье мы подскажем, как можно безопасно снять квартиру в столице.
Аренда квартиры не является покупкой, но тем не менее это может обойтись вам в значительную сумму. Перед тем как стать арендатором, настоятельно рекомендуем ознакомиться с нашей инструкцией.
Риэлтор или собственник
Сегодня вы можете найти большое количество объявлений о сдаче недвижимости в аренду, которые варьируются от экономичных до более дорогих вариантов. Многие арендаторы сами вступают в контакт по таким объявлениям, однако даже если в них заявлено, что квартира сдается непосредственно собственником, не удивляйтесь, если вы окажетесь на связи с риэлтором. Если у вас нет опыта самостоятельной аренды, можно рассмотреть вариант с риэлтором, так как существуют множество нюансов, из-за которых вы можете стать жертвой мошенничества.
Существует важное уточнение: риэлторы бывают разные. Некоторые риэлторы — это простые посредники, которые действуют самостоятельно и не представляют никакого агентства, а просто используют информацию из открытых источников. Если квартира будет сдана незаконно или с нарушениями, эти посредники не будут нести никакой ответственности.
Бывает, что человек, называющий себя сотрудником агентства, на самом деле не имеет к нему никакого отношения. Поэтому, если вы не уверены, лучше выбирайте не квартиру, а проверенное агентство недвижимости. К счастью, современный интернет позволяет проверить репутацию агентств по отзывам. Если вы работаете с риэлтором, поговорите с офисом агентства, чтобы убедиться, что он действительно представитель этого агентства.
Когда нужен риелтор
Если ваш бюджет для поиска жилья составляет менее 50 000 рублей, нет смысла обращаться к посредникам. Практика показывает, что соотношение комиссий, потраченного времени и усилий окажется не в вашу пользу. Если вы не занятый человеком, самый вероятный результат — вы найдете время для самостоятельного поиска и существенно сэкономите.
К риелторам имеет смысл обращаться в следующих ситуациях:
- Квартира нужна вам срочно, желательно как можно скорее.
- У вас нет времени на переговоры и длительные звонки по объявлениям.
- Вы располагаете крупным бюджетом и ищете жилье класса «бизнес» или «премиум».
Если вы всё же решили работать с риелтором, важно найти настоящего профессионала.
Как понять, что риелтор хороший
Вот ряд обязательных действий, которые выполняет хороший риелтор:
- Он назначит встречу, задаст вам вопросы о вашей работе, интересах и способах отдыха. Эти сведения помогут ему подбирать предложения с учетом ваших потребностей.
- Создаст карту поиска, включая места, которые вы часто посещаете, такие как кафе, офис, спортзал, и на основе этой карты предложит вам квартиры в наиболее удобных локациях.
- Будет мониторить различные источники предложений, проверять их и присылать вам уже предварительно отобранные варианты. При этом он обязательно предоставит комментарии к каждому предложению, объясняя, чем оно может быть интересно.
- Заранее посетит квартиру, чтобы оценить её состояние, проверить документы, и только затем организует показ для вас. Хороший риелтор ценит ваше время и не создает лишних встреч без необходимости.
- Найдёт убедительные аргументы для снижения первоначальной цены и поможет получить для вас максимально выгодные условия.
- Предварительно согласует все условия договора между вами и владельцем квартиры, подготовит договор аренды и организует возможность его подписания.
- И, что важно, хороший риелтор не исчезнет после получения своей комиссии, а будет оказывать поддержку на всем протяжении всего периода аренды и во время вашего выезда.
Если ваш риелтор не выполняет хотя бы половину из этого списка, вам стоит задуматься о смене специалиста.
Несмотря на огромное количество посредников, на самом деле найти действительно хорошего риелтора в Москве бывает очень трудно. Тем не менее, зачастую вы сможете выяснить все самостоятельно. Следуя дальнейшим рекомендациям, вы сможете успешно найти квартиру без посторонней помощи.
Комната или апартаменты
Если вы хотите сэкономить на аренде, подумайте о жилье за пределами МКАД, или выберите комнату в квартире, либо скромные апартаменты недалеко от Красной площади. Определитесь, что для вас важнее — комфорт и тишина в двух часах от центра или же компактное жильё вблизи популярных достопримечательностей.
Наилучшими помощниками в поиске жилья являются интернет-сервисы, такие как Яндекс.Недвижимость, Домофонд.ру, ЦИАН, Авито. Рекомендуем выбирать объявления от частных лиц, чтобы избежать переплат агенту по недвижимости, достигающих 100% от аренды.
Средняя стоимость аренды жилья
Цена аренды жилья в Москве сильно варьируется в зависимости от района. Самые доступные варианты — это комнаты в квартирах. Цены могут зависеть от района, количества комнат и состояния жилья. В среднем месячная аренда такой недвижимости обойдется в диапазоне от 19 до 25 тысяч рублей.
Если вы ищете доступное жильё на длительный срок или краткосрочную аренду, обратите внимание на Троицкий, Западный, Зеленоградский и Новый районы. Самые выгодные ставки на квадратные метры можно найти в десяти округах:
- Вешняки;
- Братеево;
- Бибирево;
- Ивановское;
- Алтуфьевский;
- Выхино-Жулебино;
- Бирюлево Западное;
- Восточное Дегунино;
- Бирюлево Восточное;
- Восточное Измайлово.
В этих районах можно арендовать квартиру площадью около 40 квадратов в среднем за 39-45 тысяч рублей. Искать гораздо проще, если у вас нет жестких финансовых рамок. Обеспечьте себе и своей семье чудесный отдых, воспользовавшись картой рассрочки Халва.
Грезите о лазурном море и белоснежном песке? Или, возможно, вам в горы на выходные? Халва — это ваш универсальный билет в любое интересное место отдыха. С её помощью вы можете бронировать туры по России и за границу, а также reservar номера в отелях на рассрочку до 24 месяцев с кешбэком до 10%. Более 500 туроператоров и гостиничных сетей сотрудничает с Халвой.
Какое жилье снимают?
По всей стране 62% спроса на долгосрочную аренду составляют однокомнатные квартиры, 30% — двухкомнатные и чуть более 6% — трехкомнатные. В Москве эти цифры немного иные: 54% — однокомнатные, 37% — двухкомнатные, и 8% — трехкомнатные. Однако в любом случае большинство арендаторов стремится найти наиболее дешевые квартиры, которые также представляют собой наиболее выгодные варианты для собственников, указывает Domofond.ru.
На первый взгляд вы, возможно, уже нашли «квартиру своей мечты», однако перед подписанием сделки необходимо уделить внимание нескольким важным моментам.
5. Исследуйте район
При выборе квартиры многие учитывают доступность общественного транспорта — близость метро или остановок автобуса. Но не следует ограничиваться лишь этой информацией.
Попросите владельца или риэлтора провести для вас небольшую экскурсию по окрестностям. Или самостоятельно осмотрите район — обратите внимание на наличие магазинов, чистоту окружающей территории и поведение прохожих — чтобы оценить, подходит ли вам атмосфера данного места.
6. Внимательно проверьте состояние квартиры
В первую очередь исследуйте, насколько квартира соответствует тому, что вы видели на фотографиях. Если фактическое состояние сильно отличается от ожидаемого, это повод задуматься о вашем выборе.
Хотя состояние мебели может быть очевидным сразу, есть и детали, требующие переосмысления:
- Состояние сантехники — обязательно проверьте, нет ли протечек, как работают краны и слив в кухне и ванной. Если вы осматриваете квартиру зимой, убедитесь, что батареи достаточно теплые.
- Работа розеток, выключателей и общего освещения — важно, чтобы они функционировали должным образом.
- Техника — если присутствуют какие-либо неисправности, обязательно сообщите об этом владельцу и зафиксируйте данное в договоре.
7. Задавайте вопросы
Осуществляя осмотр, вы знакомитесь не только с квартирой, но и с её владельцем. Узнайте, сколько времени он сдает жильё, почему съехали предыдущие жильцы и кто живёт по соседству. Эксперты рекомендуют организовывать просмотр вечерами, когда многие возвращаются с работы, чтобы оценить уровень шума в районе.
Ваша очередь также может задать вопросы о том, откуда вы приехали, сколько вам лет и где работаете. Это вполне нормальные вопросы, так как владелец хочет понять, кто станет его новым жильцом, но вы не должны позволять углубляться в личные сферы, такие как религия, планы на брак либо детей.
«Портрет» нанимателя
Люди с ограниченным бюджетом часто прибегают к совместной аренде. Примерно 50% коллективных арендаторов — это приезжие, работающие в Москве, около 30% составляют студенты и те, кто уже получил образование и планирует карьеру в столице, 8% — жители дальнего Подмосковья, работающие в Москве, и 12% — это москвичи, которые сдают свои квартиры, чтобы улучшить своё финансовое положение, морю нежности объединяясь и арендуя более доступные варианты, силится организовать свое жилье, как сообщают эксперты из «ИНКОМ-Недвижимости».
Даже если квартира вам сильно понравилась, не спешите переносить вещи сразу.
8. Убедитесь, что вы имеете дело с собственником
Вопросы, касающиеся владения квартирой, имеют два крайне важных аспекта.
Во-первых, убедитесь, что человек, с которым вы собираетесь подписывать договор, действительно является владельцем этой квартиры. Это можно подтвердить либо свидетельством о собственности, либо выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Однако юристы подчеркивают, что свидетельство может оставаться на руках у предыдущего владельца даже после передачи квартиры другому лицу; поэтому рекомендуется настаивать на выписке из ЕГРН. Она также позволяет проверить, не находится ли квартира под арестом, что ограничивает полномочия владельца на распоряжение ею и помогает избежать мошенников, сливающих жильё по поддельным документам или которые сдаёт квартиру без ведома собственника.
Во-вторых, если у квартиры есть несколько собственников (например, она находится в долевой или совместной собственности), необходимо получить письменное согласие каждого из них на её аренду.
Конечно же, проверьте совпадение паспортных данных владельца с информацией в выписке ЕГРН.
Юристы из «ИНКОМ-Недвижимости» рекомендуют делать всё возможное для того, чтобы не доверять копиям и тщательно проверять оригиналы всех документов.
9. Настаивайте на наличии договора
Во всех случаях — даже если вы снимаете квартиру у родственников, друзей или знакомых. Договор — это ваша гарантия и защитная мера. Это обеспечивает гарантии, что вы не окажетесь за запертой дверью в будущем. Защита от возможности появления неожиданных родственников или собственников, которые также решают переехать в готовую квартиру.
Таким образом, если вам предлагают подписать договор позже или вовсе обойтись без него, вам следует отказаться и искать другую квартиру.
Как отмечает «Яндекс.Недвижимость», когда вы подписываете документ с частным лицом, уверьтесь, что это именно договор найма — так как он вам и нужен. Договор аренды — это совершенно другой тип договора, который касается заключительного юридического оформления, когда жильё берёт в аренду юрлицо.
К стандартному варианту договора можно включить важные для сторон пункты. Основные из них такие:
- паспортные данные обеих сторон;
- подробное описание предмета договора: адрес, площадь, кадастровый номер квартиры;
- срок действия — договор найма может длиться максимум пять лет.
При этом, если договор заключён на срок меньше года, обязательно проверьте, указано ли у вас преимущественное право его продления, право на досрочное расторжение и разрешение на проживание временных жильцов.
- порядок оплаты — обсудите, будете ли осуществлять выплаты наличными или переводом на карту. Обязательно фиксируйте факт оплаты — либо распиской, либо выпиской из банка. Во втором случае в назначении перевода желательно указать спецификацию договора;
Преображение хрущевок
В нынешних условиях арендаторам часто приходится идти на компромиссы. По словам риелторов, люди готовы искать жильё не только в мегаполисе, но и в ближайших пригородах, включая дачи и совместные квартиры для аренды, а также временную аренду во время отпусков хозяев. Многие клиенты выбирают даже квартиры с недостатками или без ремонта. Тем не менее, я считаю, что не стоит снижать свои ожидания и стоит искать лучшие варианты за приемлемую цену, — отмечает Марфа Некрасова. — Ваши установки будут определять результат. То же самое и с квартирный вопросом.
Как будет меняться рынок аренды в будущем? Как правило, к зиме на рынке долгосрочной аренды происходит затишье, и цены снижаются на 5-10%. Также риелторы предполагают, что в ближайшие месяцы количество предложений на аренду квартир значительно увеличится. Основная причина — это вторичное жильё, которое будет выходить на рынок из-за выросших ипотечных ставок и невозможно реализовать по прежней стоимости.
Если не произойдёт неожиданных событий в политике или природе, влияющих на рынок недвижимости, можно ожидать, что цены стабилизируются и, возможно, даже немного снижаются, — предполагает Некрасова. — Все, кто ищет жильё, постепенно заселятся в новые квартиры, устраняя дисбаланс между количеством ищущих и сдатчиков. На каждого потенциального арендатора снова будет приходиться одно предложение, а не 0,3, как сейчас.
На данный момент эксперты призывают участников рынка не терять надежды. Марфа Некрасова советует собственникам, особенно тем, чье жильё не пользуется высоким спросом, обращаться к профессионалам — хоумстейджерам и фотографам, которые быстро и качественно смогут преобразить вашу квартиру.
Даже когда я переезжаю в арендуемую квартиру, я обращаюсь к стейджеру, — делится опытом специалист. — Консультация стоила 10 тысяч рублей. Летом я потратила около 60 тысяч рублей на новую мебель и декор, и моя квартира из «бабушкиного стиля» превратилась в модную инстаграмно-винтажную.
Тем же, кто снимает жилье, основатель проекта Flats for Friends рекомендует подписываться на боты для поиска жилья, чтобы не тратить время на мониторинг различных площадок. Плюс первое обращение к всем арендодателям — это преимущество, так как владельцы, выставив квартиру на продажу, обычно не просматривают объявления с откликами. Директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова уверена, что если визуально приемлемый вариант был подобран, не стоит откладывать просмотр даже на пару дней, иначе квартиру можно потерять. В настоящее время срок экспозиции жилья минимален, поэтому решение стоит принимать быстро, — говорит она.
Из жизни арендатора
Виолетта Литвинова, 55 лет, художник-дизайнер:
Наша семья — это муж, дочь и я, мы из Красноярска, но уже более десяти лет связаны с Москвой. Сначала сюда приехал муж, чтобы устроиться на работу. Затем в университет поступила наша дочь. Муж жил на служебной квартире, дочери предоставили общежитие. А в 2015 году я переехала тоже, и мы арендовали квартиру, в которой прожили восемь лет.
Это была недорогая, однако довольно просторная однокомнатная квартира в районе Очаково-Матвеевское. В то время рядом еще не было метро, но сам дом был новым. Квартира оказалась пустой, единственным ремонтом были обои. Мы сами покупали мебель и технику. Но в конце лета владелец решил продать квартиру и предоставил нам два месяца на переезд.
После этого мы резко начали искать новое жильё, планируя арендовать однокомнатную или евродвушку на юго-западе. У дочери есть проблемы со здоровьем, поэтому она привязана к поликлинике и медицинским процедурам в этом районе.
По ценовому ориентиру мы рассчитывали на сумму до 35 тысяч рублей. Однако за два месяца поиска нам так и не удалось ничего найти. Жилье, конечно, имеется, но цены на него взлетели до небес. В искомом районе стоимость квартир стартовала от 60-80 тысяч рублей, не считая комиссии риэлтору и залога в 100%.
При этом на рынке наблюдается огромный спрос. Например, риэлторы назначали просмотры с 18 до 20 часов, но на одно такое мероприятие приходило более сотни человек. После просмотра брокеры обещали всем перезвонить, но никто из них так и не связывался с нами. Муж даже предположил, что риэлтору нужно «потратить на лапу», чтобы снять квартиру.
Мы также столкнулись с нерадивыми собственниками. Однажды один из них предложил сдать нам квартиру по низкой цене на полгода (все еще более 30 тысяч в месяц) без ремонта. И, по его словам, через полгода цена поднимется до рыночной. Однако ремонт требовал фактически всё: полы, стены, сантехника. И стоимость строительных материалов сейчас высока.
Проблему добавляло то, что у нас есть домашние животные. Два кота — стерилизованные, приучены к лотку. Снять квартиру с питомцами было значительно сложнее. Я поняла, что собственники с животными обычно относятся к арендаторам более лояльно. Даже если требуется сделка по ремонту, для них это не критично. Тем не менее, я встречала объявления с квартирами, которые на вид были просто бетонными коробками, но с пометкой «без животных!» с восклицательными знаками. Эти владельцы просто не желали жильцов с питомцами.
В конце концов мы переехали в Подмосковье. Мы нашли евродвушку в Одинцово и сняли ее непосредственно у собственника, причем даже дешевле, чем ожидали. На это жилье было множество желающих, по сто звонков в день. Но, почему-то, повезло именно нам.
Мы заключили договор на год и в данный момент не планируем съезд. Хотя я не могу сказать, что локация для нас идеально удобная: муж и дочь ежедневно ездят в Москву. Судя по пробкам, мы не одни, кто оказался в ситуации, когда снять квартиру можно только в области.
На мой взгляд, в нормальной стране аренда жилья должна быть организована не только частными лицами, но и государством. Мы немало рассматривали варианты от агентств застройщиков, но, увы, цены там просто неподъемные. Особенно, учитывая, что мы несколько лет назад начали строить свой дом, и в данный момент сосредоточены на его завершении, а не на том, чтобы отдавать всю свою зарплату за съемное жильё. Как только ставки по ипотеке снизятся, мы подумаем о покупке студии для дочери. Мы планировали сделать это пару лет назад, но, к сожалению, тогда не решились из-за стройки. Теперь же, как ни крути, мы об этом жалеем.
