Существует возможность избежать подобных затруднений — в договоре можно прописать пункт, позволяющий наймодателю расторгать соглашение во внесудебном порядке. Например, необходимо уведомить нанимателя за месяц до намеренного расторжения по заказному письму на указанный адрес, при этом указав, что само уведомление будет считаться согласием арендатора на прекращение договора аренды.
Придется ли сдавать квартиру 30 лет? Анализируем, за сколько окупается жилье в Москве
Многие жители столицы при приобретении новой квартиры выбирают сдавать её в аренду. Таким образом, полученные от арендаторов средства могут быть использованы для погашения ипотеки. Однако для полной окупаемости такой недвижимости нередко требуется долгий срок: в некоторых случаях жилье может окупаться десятилетиями, как подсчитали аналитики Яндекс Аренды.
В данном материале мы проанализируем и представим на карте, в каких районах Москвы квартирная недвижимость окупается быстрее всего, а в каких это процесс проходит самым медленным темпом.
Выгодные инвестиции
Наиболее быстро окупаются квартиры, расположенные на значительном расстоянии от центра города. Лидирующую позицию занимает район Текстильщики. Здесь средняя стоимость квадратного метра на момент продажи составляет 283 тысячи рублей, а стоимость аренды квадратного метра — 1500 рублей. Если приобрести квартиру в этом районе, ее окупаемость составит приблизительно 16 лет и 2 месяца (при актуальной цене аренды). В тройку наиболее выгодных районов также вошли Западное Дегунино и Южнопортовый.
Согласно информации от ЦИАН, стоимость аренды в районе Текстильщики стартует от 34 тысяч рублей, тогда как самая дорогая квартира сейчас сдается за 100 тысяч рублей. В Западном Дегунино квартиры можно снять за сумму от 35 до 109 тысяч рублей, а в Южнопортовом — в диапазоне от 35 до 200 тысяч рублей (при этом в данном районе также представлена предложение о сдаче пятикомнатной квартиры за 225 тысяч рублей в месяц).
Определяем ликвидность жилья
Перед тем как реализовать вышеописанную стратегию, следует оценить, на какую арендную плату можно рассчитывать. Для этого важно понимать, за что и сколько готовы оплатить потенциальные квартиросъемщики.
Тем не менее, не стоит полагаться исключительно на собственные субъективные оценки. Они могут существенно отличаться от реальности, особенно если у вас недостаточно актуальной информации или ваш предыдущий опыт является лишь частично применимым в текущей ситуации.
Ангелина проживает в небольшом провинциальном городке. Она недавно унаследовала однокомнатную квартиру, расположенную в полувековой сталинке, и приняла решение сдать ее в аренду. Ангелина — современная молодая женщина, которая всегда стремится следовать актуальным трендам. Поэтому она не поскупилась на затраты для проведения ремонта в стиле дизайна. Оформив кредит, она преобразила свою скромную однушку в шикарную квартиру-студию за три месяца. Небольшая площадь была оформлена богатым образом: использовалась качественная мебель, бытовая техника от известных брендов и качественная сантехника. Однако Ангелина не действовала бездумно — ее направляли стремления к финансовой выгоде. Она намеревалась извлечь максимальную прибыль из своего актива, установив цену на аренду на уровне почти вдвое превышающем среднюю рыночную стоимость. По ее расчетам, затраты должны были окупиться за два года. После завершения кредитных обязательств квартира должна была стать стабильным источником дохода, сопоставимого со средней зарплатой в городе. Тем не менее, эти амбициозные планы не осуществились, поскольку девушка не учла один важный момент. Большинство приезжих в ее город были либо студентами, либо военнослужащими. Для студентов такая роскошная, но небольшая квартира является слишком дорогой. Даже если объединить усилия четырёх студентов, они не смогут потянуть такую арендную плату. Более того, сама Ангелина не согласилась бы сдать жилье такой группе людей, которых она считала ненадежными. Что касается военнослужащих, то они могут позволить себе высокую арендную плату либо в одиночку, либо с семьями. Но среди них также не нашлось подходящих арендаторов. Во-первых, служащие в армии редко бывают дома, так как у них не возникает необходимости в такой роскошной квартире. Во-вторых, большинство семейным военнослужащим и контрактникам необходимо найти более просторные квартиры без мебели для переезда с личными вещами. Таким образом, Ангелина оказалась в ловушке собственных неправильных представлений о предпочтениях арендаторов. В конечном итоге она столкнулась с множеством проблем — ей пришлось значительно снизить арендную плату и поменять часть мебели и техник на более доступные варианты. Хотя ей удалось частично погасить кредит, надежды на значительный дополнительный доход исчезли.
Из этой ситуации можно извлечь важный урок: при принятии решения о сдаче жилья в аренду проще всего опираться на средние рыночные цены именно в вашем городе и районе. Конечно, не существует возможности заглянуть в голову каждому потенциальному арендатору, но всегда можно получить доступ к статистике, усредняющей спрос. В случае, если вы, как и Ангелина, собираетесь заработать больше, выбрав экспериментальную нишу (например, элитное или наоборот сверхдоступное жилье), сначала вам следует оценить перспективы ликвидности такого актива.
Что такое ликвидность
Ликвидность жилья представляет собой параметр, который показывает, насколько спросом пользуются такие квартиры (или дома, или комнаты). Это особенно актуально для недвижимости, которая по основным характеристикам значительно отличается от наиболее ликвидного жилья в этом районе. Это могут быть, например, слишком большие квартиры, коттеджи или комнаты в очень старых домах, находящихся в аварийном состоянии.
Что влияет на определение размера арендной платы
При установлении адекватной цены на аренду недвижимости необходимо учитывать множество факторов.
Расположение дома
Чаще всего потенциальные арендаторы первоочередно руководствуются именно этим критерием. Удаленная работа становится все более распространенным способом заработка, особенно в крупных мегаполисах. Тем не менее многие россияне продолжают ежедневно добираться на работу на автомобиле или с использованием общественного транспорта. В этом контексте крайне важна дорожная инфраструктура района и доступность транспортных узлов. Например, чем ближе к дому расположена станция метро, тем выше будет интерес к жилью. Следовательно, арендную плату можно установить на более высоком уровне. Семьям с детьми важно также наличие рядом детских садов и школ. Чем их больше, тем лучше, так как часто в таких учреждениях нехватка мест. Также арендатора интересует развитость района в целом, такая как наличие поликлиник, магазинов, торгово-развлекательных центров, парковок и спортивных объектов. Очевидно, что спрос на квартиру в благоустроенном современном районе будет выше, чем на жилплощадь в только что построенном комплексе на отдаленных окраинах города.
Для потенциального квартиросъемщика может сыграть роль даже эстетика фасада дома.
Наличие паркинга
Почти у каждой третьей семьи в России есть собственный автомобиль. В крупных населенных пунктах проблема с парковкой является крайне актуальной. Если во дворе вашего дома имеется недостаточно свободного пространства для автомобилей, это может отпугнуть многих потенциальных арендаторов от вашего предложения. Аналогичный эффект возникает, если рядом расположены платные, неохраняемые автостоянки. Не все граждане начинают рабочий день рано, у многих работа начинается намного позже. А значит, с утра парковка будет платной. Необходимость каждый день тратить 1-2 часа на оплату парковки или покидать дом на несколько часов раньше становится для многих серьезным фактором, останавливающим их от выбора вашего жилья. Если парковка платная, но охраняемая, здесь все зависит от конкретного человека и уровня безопасности района.
Состояние дома, соседи и этаж квартиры
Состояние здания является очевидным фактором — чем современнее и лучше оно выглядит, тем больше шансов привлечь потенциального арендатора. Если в фойе находятся цветы и присутствует консьерж, это гораздо привлекательнее, чем запущенный и темный подъезд с нецензурной надписью на стенах. Потенциальный квартиросъемщик вряд ли задаст вопросы о соседях заранее. Но если среди них окажутся явные нарушители спокойствия, шансы на то, что арендатор не захочет продлевать договор, возрастают после шумных вечеринок или ситуаций с затоплением. Этаж квартиры, как правило, является значимым фактором только в том случае, если лифта нет. Также людям иногда важно наличие грузового лифта, особенно если квартира сдается без мебели, так как арендаторам придется поднимать и спускать крупные предметы, такие как шкафы и диваны.
Состояние квартиры и выполненный ремонт
- без ремонта (то есть с последнего ремонта прошло более пяти лет),
- косметический,
- евроремонт,
- дизайнерский.
Цена аренды может варьироваться на 10-15% в зависимости от каждого уровня предлагаемых ремонтных работ.
Даже качественный средний ремонт требует значительных финансовых вложений. Но результат может оправдать такие затраты. В случае возникновения необходимости быстро найти средства, не прибегая к займам, существуют различные решения.
Затраты на строительные материалы при ремонте обычно бывают значительными. Но есть способ значительно снизить финансовую нагрузку. С картой Халва вы можете приобретать любые товары в магазинах, связанных с ремонтом, на беспроцентную рассрочку до двух лет.
Как правильно оформить договор с арендаторами
В юридическом контексте термин «аренда» корректно использовать, когда объект сдается в аренду организации или индивидуальному предпринимателю. В этом случае составляется договор аренды жилого помещения.
В случае, если квартиру арендует физическое лицо, будет уместнее говорить о найме. В результате, тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а наниматель — тем, кто её арендует. Следовательно, необходимо оформить договор найма жилого помещения. Этот процесс регулируется главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если же по незнанию был заключен договор аренды, то с ним тоже можно обращаться в суд для восстановления прав и уплаты налогов. Неточность в формулировке, скорее всего, будет трактована как техническая ошибка.
Законом не установлено жестких требований к форме договора, но необходимо соблюдать основные требования гражданского законодательства. При этом обязательно указываются полные имена и фамилии, паспортные данные и контакты обеих сторон, а также прописываются основные условия сделки.
Кто будет проживать
Вдобавок к этому в договоре стоит указать как персонально лицо, с которым заключается соглашение, так и тех, кто планирует проживать в квартире — эти категории не всегда совпадают.
Например, можно предоставить жилище для студентов, но при этом договор будет оформлен с их родителями, так как именно они несут ответственность за состояние квартиры и осуществляют оплату.
Срок действия
В соответствии со ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, максимальный срок договора составляет 5 лет. При этом существует два варианта сдачи недвижимости в аренду:
Договор найма на краткосрочный период — до одного года. Предполагает возможность дальнейшей пролонгации, то есть можно оформить договор на 11 месяцев, а затем его снова обновить.
Договор найма на долгосрочный период — более одного года. Такой вид договора требуется зарегистрировать в Росреестре, так как он создает ограничение (обременение) на право собственности.
Условия оплаты
В данном разделе нужно четко прописать, как и когда наймодатель будет переводить вам арендную плату. Вы можете принимать деньги наличными, но тогда лучше составить расписку о получении. Это поможет избежать недоразумений в ситуациях, когда наниматель утверждает, что уже заплатил, а вы не помните об этом. Отсутствие расписки может привести к решению о непринятии факта выплаты.
Наиболее предпочтительно принимать деньги на карту, так все платежи можно легко отследить.
Штрафы за несвоевременные платежи
Если в договоре не указано конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет применяться ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации — размер процентов будет определяться ключевой ставкой Центрального банка на день расчета.
Наниматель имеет право отказаться от выплаты неустойки, тогда взыскать её придется в судебном порядке.
Оплата коммунальных услуг
В договорах рекомендуется указывать, кто именно отвечает за оплату всех коммунальных услуг и в каком порядке будут производиться расчеты.
К примеру, собственник может взять на себя основные расходы на содержание квартиры, а квартиросъемщики — оплачивать по счетчикам за газ, воду и электричество. Также сюда стоит включить штрафы за просрочку таких платежей.
Предмет договора
Следует четко указать, что квартира арендуется по указанному адресу и принадлежит конкретному гражданину. Также нужно внести в договор технические характеристики жилья, такие как площадь, этаж, подъезд и другие важные параметры.
Обеспечительный платеж
Эта сумма обычно именуется депозитом. Депозит — это сумма, которую сотрудники арендатора вносят владельцу квартиры в качестве гарантии на случай, если они повредят имущество или нарушат условия договора.
Часто под депозитом понимается предоплата аренды за последний месяц пользования. Однако в этом случае возникает риск: арендаторы могут прожить последний месяц, повредить имущество и уехать, оставив вам необходимость взыскивать ущерб в суде и полиции.
Как зарегистрировать договор
Когда срок аренды составляет менее года, достаточно распечатать два экземпляра договора и подписать их.
Если же срок превышает год, то необходимо в течение 30 дней после подписания зарегистрировать его в Росреестре — это можно сделать как в самом органе регистрации, так и в многофункциональном центре или онлайн, если у вас имеется электронная подпись. Также придется оплатить пошлину в размере 2 000 рублей.
Реклама 16+. ООО Сертум-Про. Реквизиты ОГРН 1116673008539. 620036, Екатеринбург, ул. Малопрудная, д. 5, оф. 715.
Сдавать квартиру с мебелью или без?
Оба варианта допустимы, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени. В большинстве случаев арендаторы не хотят перевозить мебель с одной квартиры в другую, особенно если они приезжают из других городов или если раньше жили исключительно в арендных квартирах. Поэтому стоит обзавестись минимальным набором мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван для спальни или гостиной, стиральная машина, обеденный стол вместе с креслами или табуретами, полноценный кухонный гарнитур и холодильник для кухни.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаёте жилье, привлечение риелтора может оказаться разумным шагом — это может быть как частный специалист в области недвижимости, так и сотрудник агентства недвижимости. Он не только будет отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным арендаторам, но также поможет установить цену и оформить намеренные документы.
Не стоит обращаться сразу в несколько агентств, поскольку это может вызвать конкуренцию между риелторами, что приведет к предложениям по заниженной цене, чтобы быстрее привлечь арендаторов. Кроме того, если ваше жилье будет выставлено на всех платформах, это может вызвать у потенциальных арендаторов сомнение в его ценности.
Кому не хотят сдавать квартиры в Москве
Согласно опросу ЦИАН, чаще всего арендодатели в Москве относятся настороженно к сдаче своих квартир иностранным гражданам (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Также неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Лишь 10% владельцев квартир готовы принять любую категорию арендаторов.
Среди самых распространенных претензий арендодателей к жильцам — это пересдача квартиры в посуточную аренду, как отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика приводит к значительному износу квартиры, а расходы на ремонт лягут на собственника. Чтобы предотвратить это, стоит включить в договор пункт о запрете на субаренду, рекомендует эксперт. Также, по словам Юлии Дымовой, часто возникают жалобы на задержки в оплате и появление лишних жильцов. Например, договаривались о проживании двух людей, а в итоге оказывается, что в квартире проживают гораздо больше людей. Еще одной проблемой становится тайное появление домашних животных в арендованных квартирах. Большинство собственников против животных, так как боятся запахов, шерсти и повреждений от зубов и когтей. В таких случаях желательно предусмотреть в договоре завышенный депозит, который пойдет на восстановление квартиры от возможных повреждений, подчеркивает Юлия Дымова.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet: — Одной из главных проблем является отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования может быть крайне полезным, например, в случае затопления. Необходимо фиксировать, кто имеет право проживать в квартире, с указанием паспортных данных. Если есть домашние животные, стоит их перечислить, чтобы избежать ситуаций, когда арендатор обещает, что в квартире будет проживать маленькая собака, а на самом деле оказывается огромная другая порода. В таких случаях лучше предусмотреть завышенный депозит. Также для снижения риска преждевременного расторжения договора и недополучения дохода, стоит прописать условия, при которых депозит не возвращается. Эта практика, как показывает прошлый год, была распространена среди владельцев загородной недвижимости в условиях пандемии; собственники боялись, что договор аренды может быть расторгнут через 2-3 месяца, и в таких случаях включали условия о невозврате депозита.
Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются статьями 619 и 620 Гражданского кодекса РФ. Закон предусматривает возможность расторжения договора аренды не только по соглашению сторон, но также в судебном порядке, отмечает нотариус Юрий Кашурин. Собственник жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме дважды нарушит условия оплаты по окончании согласованного срока. Договор аренды также может быть закончен в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он ответственный, испортили или разрушили жилое помещение. Существуют и другие случаи — например, если арендаторы использовали помещение не по назначению или систематически нарушали права соседей, подчеркивает Юрий Кашурин.
