Рекомендуется провести обмен между просторной трехкомнатной квартирой и двумя однокомнатными. Несмотря на то, что покупатель однокомнатной квартиры утрачивает одну комнату, он не теряет в общей площади. Обычно они стремятся найти такое жилье, которое в максимальной степени удовлетворяло бы площади его трехкомнатной квартиры.
Как инвестировать в недвижимость: купить две однушки или одну трешку?
С каждым годом человечество уверенно движется в сторону новых тенденций и современных нововведений. Все меняется — образ жизни, привычки, досуг и даже професии, появляющиеся за последние десять лет. Взять, к примеру, блогеров или рантье. Оба этих равнозначных термина становятся все более популярными. Если с блогерами ситуация более-менее ясна, то в чем же заключается секрет популярности профессии рантье?
Секрет на самом деле прост: инвестиции в недвижимость в наше время позволяют окупить вложения довольно быстро — за 6-10 лет. Обычно после этого срока собственник начинает получать чистый доход от своего объекта, причем с минимальными затратами времени и денег. Управление недвижимостью не требует трудозатрат, как полноценная работа на девятичасовой день. Кроме того, помещения можно сдать в аренду с помощью программ аутсорсинга.
Основной задачей инвестора является поиск идеальных объектов. Характеристики этих объектов должны обеспечить максимально быстрое получение дохода. В данной статье мы обсудим, какие вложения в недвижимость являются более выгодными. Мы ответим на вопрос, что будет более эффективно: пара однокомнатных квартир или одна трехкомнатная квартира?
Перепродажа жилья эконом-класса
Если вы планируете приобретение недвижимости для получения прибыли, то у вас будет два распространенных пути дальнейших действий. Либо вы можете перепродать ее по более высокой цене, либо сдать в аренду. У третьего варианта, который менее распространен, но также показал хорошую доходность, заключается в том, что инвестор становится участником доходной программы, вложившись в строительство апартаментов. Давайте разберемся с каждым из вариантов по порядку.
Для последующей перепродажи лучше всего выбирать однокомнатные квартиры на стадии строительства. После завершения строительства их стоимость, как правило, знатно увеличивается. То же самое, конечно, относится и к трехкомнатным квартирам, однако статистические данные показывают, что чистая прибыль от продажи трехкомнатной жилплощади оказывается менее впечатляющей — не более 7 миллионов рублей. В то время как с однокомнатных квартир можно заработать примерно 8-9 миллионов рублей. Более того, малометражное жилье, как правило, продается гораздо проще и быстрее. Если же вы планируете извлечь дополнительную прибыль на ремонте, выставляя на вторичном рынке полностью отремонтированное жилье, примите во внимание, что с трехкомнатной квартирой вам придется потрудиться значительно больше.
Важно отметить, что после введения механизма эскроу-счетов цены на квартиры после ввода объектов в эксплуатацию подрастают не более чем на 30-40%. И даже в такой ситуации перепродажа однокомнатной квартиры становится более выгодным вариантом. Рекомендуем приобретать квартиры в различных жилых комплексах, что снижает риски в случае непредвиденных ситуаций с любой из сделок.
По альтернативной сделке можно купить квартиру без денег
Альтернативная сделка, также известная как сделка со встречной покупкой, является довольно схожей с традиционным процессом покупки и продажи жилья.
Ею пользуются, когда у покупателя нет наличных средств для покупки новой квартиры, но ему необходимо произвести обмен. В этом случае он расплачивается своей квартирой, полностью или частично. Например, так поступают, когда хотят обменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные или, наоборот, превратить двухкомнатную в трехкомнатную. Альтернативные сделки часто совершаются для того, чтобы переехать в аналогичную квартиру, но в другом районе, уменьшить жилплощадь и получить доплату, или для того, чтобы увеличить площадь.
При этом продавец недвижимости осуществляет сразу две сделки: он продает свою квартиру и одновременно покупает другую — альтернативную. В данной схеме участвуют:
покупатель, который приобретает квартиру у продавца-покупателя;
продавец, который передает свою квартиру продавцу-покупателя.
Поясним на конкретном примере.
Игорь решает продать свою двухкомнатную квартиру в центре и хочет приобрести трехкомнатную в спальном районе. Он находит покупателя на свою квартиру и третьего человека, готового продать свою трехкомнатную квартиру на окраине. Игорь успешно реализует свою квартиру, покупатель получает ее, при этом деньги идут не Игорю, а владельцу трехкомнатной квартиры. В результате Игорь переезжает в свою новую трехкомнатную квартиру.
Законодательно понятия альтернативной сделки отсутствует, это термин вышел из тусовки риелторов и покупателей. С точки зрения закона эта сделка схожа с договором мены, в котором участвуют три и более стороны. Более подробно об обмене квартирами можно узнать в другой нашей статье.
Чтобы совершить сделку, нужен риелтор
У альтернативной сделки существуют как плюсы, так и минусы. Наиболее значительное преимущество заключается в том, что можно приобрести квартиру по цене ниже рынка: если продавец желает скорее обменять свою двухкомнатную квартиру на две однокомнатные, он может снизить цену, дабы привлечь покупателей. Это также дает возможность купить новую квартиру, не имея наличных на руках.
К недостаткам можно отнести вероятность срыва заключения сделки в любой момент, если один из участников цепочки решит передумать.
Еще одним минусом являются юридические сложности — потребуется провести проверку юридической чистоты нескольких квартир и одновременно оформить документы. Именно по этой причине альтернативные сделки чаще всего не проводятся самостоятельно, а с привлечением риелтора, который берет на себя организацию всех участников сделки и координацию процесса.
Выделенная доля
Также участник долевой собственности имеет право требовать выдела своей доли из общего имущества. Выделенную долю можно определять физически (например, если она соответствует одной из комнат) и продать ее отдельно. Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа может быть осуществлена без согласия прочих сособственников, — пояснила член АЮР.
Если же согласия всех собственников не достигнуто, выделение долей в виде комнат и определение порядка пользования жилым помещением будет осуществляться через суд.
Если выделение доли физически невозможно по закону или может причинить ущерб квартире, то владельцу доли предоставляется право на выплату ему стоимости его доли остальными участниками долевой собственности. В случае получения компенсации собственник теряет право на долю в общем имуществе, — отметила Ольга Эттлер.
Важно также помнить, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности должна быть обязательно нотариально подтверждена, и осуществление такой сделки в простой письменной форме не допускается, добавил Сергей Поляков.
Нотариальное удостоверение сделки служит защитой от мошенничества. В настоящее время нотариус является единственным лицом на рынке недвижимости, несущим имущественную ответственность за свои действия. В случае ошибок он обязан компенсировать пострадавшей стороне ущерб в полном объеме. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки и освобождает ее участников от необходимости разбираться в сложных правовых тонкостях. Он составляет юридически грамотный документ, — отметил он.
Резюме экспертов
Перед продажей доли в квартире, первое, что необходимо сделать — проинформировать всех остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
При продаже доли продавец обязан уведомить других сособственников о намерении продажи. В противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей, принадлежащей несовершеннолетнему, возможна только с согласия органов опеки и попечительства, — предостерегла член АЮР.
Продать долю в квартире проще, так как на доли в коммунальных квартирах всегда существует спрос в крупных городах (например, от студентов или мигрантов), которые затем часто переделывают изначальную квартиру в студии. Тем не менее, выставляя на продажу долю, владелец может получить меньшую сумму, чем если бы квартира была продана целиком.
Поэтому стоит заранее обсудить предстоящую сделку со всеми совладельцами. Возможно, некоторые из них также захотят продать свою часть, таким образом цена сделки будет выше. Однако покупатели часто стремятся выкупить доли по отдельности, так как это позволяет снизить общую стоимость квартиры.
Все действия с долей в квартире следует начинать только после переговоров со всеми заинтересованными сторонами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся достичь компромисса. А также необходимо заранее обратиться к нотариусу и проконсультироваться с ним, чтобы избежать неприятностей в будущем.
Как обменять, если одному из собственников нет 18 лет?
Интересы лиц, не достигших совершеннолетия, строго контролируются органами опеки и попечительства. Как поступить в случае, если несовершеннолетний является одним из владельцев жилья? Если доля не достигшего 18 лет является частью общей собственности, при размене необходимо учитывать, что ему должна быть предоставлена недвижимость, которая по условиям проживания будет не хуже той, что продается.
В этом случае сделка совершается законным представителем несовершеннолетнего, но только после получения согласия от органов опеки. Это согласие невозможно получить, если после произведенной сделки условия жизни ребенка ухудшатся. Органы опеки проверяют законность сделки, следя за соответствием интересам ребенка и не ухудшением условий его проживания и так далее.
Необходимо собрать паспорта всех участников сделки, согласие сособственников и бывших супругов, разрешение от органов опеки в случае наличия несовершеннолетнего участника, технические паспорта и кадастровые паспорта всех объектов.
Указанные документы и договоры подаются в Росреестр.
При подаче пакета документов выдается справка об их принятии, в которой указывается дата выдачи свидетельства о собственности.
Особенности размена квартиры, где прописаны дети
При размене квартиры с несовершеннолетними детьми многие люди беспокоятся о возможных трудностях, которые могут возникнуть в ходе сделки.
Действительно, сложности могут возникнуть, если не будут соблюдены следующие условия:
- Перед заключением договора мены необходимо получить согласие от органов опеки.
- Новая жилплощадь должна удовлетворять условиям проживания ребенка не менее чем на уровне предыдущей квартиры, а лучше — быть значительно лучшей. В противном случае, если дело окажется в суде, судья вполне может признать сделку недействительной.
Размен квартир в судебном порядке
Не всегда процесс размена квартиры проходит гладко, особенно когда имеется несколько собственников. В таких случаях следует поднять вопрос о принудительном размене через суд.
На заседании суда истцу необходимо убедить судью в том, почему важно провести сделку мены:
- один из совладельцев квартиры ведет себя неподобающим образом — устраивает дебоши, вечеринки, не участвует в уборке и ремонте и так далее;
- инициатором размена стал бывший супруг, который хочет после развода жить отдельно;
- в семье регулярно происходят конфликты, ссоры, драки и прочие разногласия.
Для подачи иска о принудительном размене квартиры заинтересованное лицо должно выполнить следующий ряд действий:
Чтобы обменять квартиру, нужно быть готовым к тому, что сделка пройдет быстрее, если стороны произведут равнозначный обмен, например, одна трешка поменяется на две однокомнатные квартиры.
Обмен может проводиться как с муниципальным, так и с приватизированным жильем, с зарегистрированными лицами и несовершеннолетними, а также в судебном порядке. Для успешного заключения договора мены, без помощи специалистов (риелторов или оценщиков) не обойтись.
