Мы верим, что теперь вы обладаете полным пониманием того, как осуществляется процесс продажи жилья. Надеемся, вы вскоре найдете своего покупателя и сможете успешно завершить сделку!
Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке
Согласно информации, представленной в журнале Этажи, каждый риелтор в США обязуется досконально изучить все этапы сделок с недвижимостью, а также пройти государственный экзамен, чтобы получить право на работу в этой сфере. В отличие от Америки, в России отсутствует закон, который бы четко регламентировал деятельность риелторов, что приводит к тому, что не все новички в этой профессии по-настоящему понимают, как оформляется сделка купли-продажи квартиры. Давайте более подробно рассмотрим, какие действия должен предпринимать риелтор на каждом этапе процесса.
Процесс купли-продажи жилья подразумевает переход прав собственности от одного собственника к другому. В этом процессе участвуют как продавец квартиры, так и покупатель, а также их представители — агенты по недвижимости. Основной задачей агента является не только подготовка договора и разрешение всех вопросов, связанных с документами, но также проверка этих документов, чтобы избежать каких-либо проблем у нового владельца с правом собственности в будущем.
Необходимо понимать, что сделка с недвижимостью не совершается сразу. Это длительный процесс, который включает в себя 8 этапов и может занять от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риелтор Мария Нефедова поделилась с нами тем, какие этапы включает в себя сделка купли-продажи недвижимости и какие действия должен предпринимать агент на каждом шаге.
Читайте также
Как написать объявление о продаже недвижимости
Алгоритм сделки купли-продажи квартиры
Процедура купли-продажи квартиры начинается с выяснения юридического статуса объекта и завершается передачей ключей новому владельцу.
Всего существует два юридических статуса жилья:
Первичное жилье — это квартиры, на которые еще не было оформлено право собственности. На такое жилье можно оформить договор долевого участия в стройке до введения дома в эксплуатацию или же приобрести в уже готовом доме, при условии, что застройщик не оформил квартиру на себя. Портал Как просто сообщает, что если застройщик не успел продать квартиру до окончания стройки и зарегистрировал её на себя как юридическое лицо, то она автоматически становится вторичной.
Вторичное жилье включает все квартиры и дома, на которые уже было оформлено право собственности хотя бы один раз.
Определение юридического статуса квартиры крайне важно для риелтора, поскольку это позволяет оценить объем необходимых работ и составить план дальнейших действий: с каким продавцом подписать договор купли-продажи, какие документы следует подготовить и как проверить чистоту сделки.
Что такое альтернативная продажа квартиры
Альтернативная сделка — это сложная схема, при которой продавец получает средства от продажи своей квартиры, чтобы приобрести другую недвижимость. В данном случае оба договора купли-продажи регистрируются одновременно, а передача денежных средств, как правило, осуществляется через банковский расчетный счет или банковскую ячейку. Альтернативная продажа позволяет покупателю сразу переехать в новое жилье, избегая необходимости жить в съемных квартирах, пока ищется подходящее место.
В альтернативной продаже участвует сразу три стороны:
? покупатель — тот, кто хочет приобрести квартиру;
? покупатель-продавец — тот, кто продает свою недвижимость и одновременно покупает другую;
? продавец — тот, кто продает недвижимость покупателю-продавцу.
Если покупатель-продавец хочет продать одну квартиру и купить две, то количество участников сделки увеличивается. Чем больше квартир в цепочке, тем больше участников. При этом на каждую сделку купли-продажи необходимо оформлять отдельный договор.
Термин «альтернативная продажа» не закреплен на законодательном уровне, однако его активно используют риелторы. В юридической практике такая форма сделок больше всего близка к обмену с участием трех сторон, вводя первого человека, который передает в собственность второму какой-либо объект, и получает от третьего другой объект. Несмотря на то, что законодательство не регулирует этот специфический тип сделок, у него есть свои правовые признаки. К ним можно отнести:
? конкретное назначение денежных средств — деньги, полученные от продажи квартиры, идут на приобретение другой жилой недвижимости;
? возможность отмены — продавец-покупатель может в любой момент отказаться от продажи, если не найдет подходящее жилье;
? проживание в квартире — на момент подписания предварительного соглашения в квартире покупателя-продавца проживает он или его семья.
Еще один распространенный признак альтернативной сделки — доплата или получение части полученных средств на руки. Редко бывает, что продавец-покупатель продает и покупает недвижимость за одну и ту же сумму: чаще всего жилье имеет разные стоимости. Поэтому продавцу, возможно, придется доплатить, или же забрать часть денег, если он переезжает в жилье с худшими характеристиками.
Альтернативная свободная сделка может быть стандартной, когда в ней участвуют три стороны, или более сложной, тогда ее называют цепочкой. В ней участвуют более четырех сторон. Чем больше участников, тем сложнее сама сделка. Если продавец не планирует сразу покупать другую недвижимость и освобождает квартиру до подписания предварительного соглашения, это называется чистой продажей.
Процесс альтернативной продажи квартиры бывает сложнее, чем стандартная чистая продажа. Сделка требует тщательной проверки объектов и договоренностей между несколькими сторонами, а также подготовки полного пакета документов.
Плюсы и минусы альтернативной сделки
Для покупателя
Можно приобрести жилье по цене ниже рыночной стоимости, поскольку продавцы альтернативных квартир часто снижают цену.
Сделка может сорваться, если продавец-покупатель не найдет жилье для покупки.
Для продавца-покупателя
Не нужно искать съемное жилье, можно сразу переехать в новую квартиру.
Продавец может отказаться от сделки, и тогда придется отказываться покупателю.
Для продавца
Продавец-покупатель сильно заинтересован в сделке, поэтому может предложить более высокую сумму по сравнению с другими покупателями.
Переоформление документов может затянуться из-за большого числа участников сделки.
У всех покупателей — как первого, так и второго — всегда есть риски при альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Наибольшее количество рисков несет первый покупатель — тот, кто хочет приобрести альтернативную квартиру. Например:
❗ в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние, трудоспособные иждивенцы, которые имеют право на проживание — их очень сложно выписать, а при неправильном оформлении сделки суд легко восстановит прописку;
❗ продавец-покупатель может в любой момент отказаться от сделки, если не найдет подходящего жилья, или второй продавец передумает продавать недвижимость;
❗ возможна покупка недвижимости, в которой прописан съемщик — в этом случае заселиться в квартиру можно будет только после завершения договора аренды;
❗ несогласованность действий — в альтернативной сделке необходимо одновременное оформление документов, а если стороны будут действовать несогласованно, это увеличит срок оформления;
❗ частичная регистрация — каждую сделку купли-продажи в цепочке рассматривают сотрудники Росреестра отдельно, и если они откажут в переходе права собственности, можно потерять деньги и недвижимость.
Как упростить альтернативную сделку?
Недостатком проведения альтернативной сделки является то, что не каждый покупатель согласен ждать и согласовывать нюансы с третьей или четвертой стороной. В этом случае имеет смысл упростить сделку и перевести её в прямую. Например, если вы продаете двухкомнатную квартиру и хотите сразу купить и въехать в трехкомнатную. Вы нашли покупателя на свою квартиру и договорились с продавцом, у которого собираетесь приобрести новую недвижимость.
Документы для проведения альтернативной сделки
Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и планируют переезд, подписывается договор купли-продажи. Однако перед подписанием соглашения внимательно проверьте все документы. Проверьте их до того, как передадите задаток. Вам понадобятся следующие документы:
- Выписка из ЕГРН — стоит около 400 рублей. Проверьте в выписке, кто является собственником жилья, которое вы собираетесь приобрести, имеются ли арест или обременения на недвижимость.
- Паспортные данные всех сторон — покупателя и продавца.
- Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Это могут быть соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не совпадают с выпиской из ЕГРН, то это уже представляет собой техническую ошибку. В случае возникновения таких ситуаций, лучше отказаться от сделки и попросить продавца переслать документы.
- Если квартиру продает семья, необходимо нотариально заверенное согласие обоих супругов.
- Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть задолженности по коммунальным платежам, стоит попросить их погасить, иначе управляющая компания может наложить арест на недвижимость.
- Если вы покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. Этот документ содержит полную информацию о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Получить ЕЖД можно в МФЦ.
Особенности заключения сделки
Что касается сроков, рекомендуется закладывать запас в 1−2 недели для каждого участника сделки. В случае, если кто-то из участников сделки не сможет найти новое жилье, сроки лучше увеличить до 30 дней. Имейте в виду, что на оформление и уплату государственной пошлины придется потратить примерно 2000 рублей. Если сделка происходит с участием нотариуса, размер пошлины составит 0,5% от суммы, но не более 20 тысяч рублей.
Заключение предварительного договора
После подробного обсуждения всех условий следует заключить предварительный договор, прописать сроки и передать продавцу задаток через нотариуса. Затем можно оформлять основную сделку. Но если одна из сторон альтернативной сделки выйдет из соглашения, задаток вернется вам. Если сделка была сорвана не по вашей действительно вине, а вы оставили задаток, вы получите такую же сумму в качестве компенсации.
Именно это и будет отличать задаток от аванса. Если в соглашении указано, что вы передаете аванс, то компенсации за срыв сделки не будет. При оформлении альтернативной сделки, в которой участвуют три и более ведь сторон, прописываются обязанности и ответственность каждой из них.
Если вы сомневаетесь, правильно ли вы действуете или переживаете касательно оформления документов, обратитесь в МБК. Мы поможем проверить все документы и заключить соглашение, которое четко отразит ваши права и обязанности.
Готовим квартиру к продаже
Предварительная подготовка — важный этап, которым часто пренебрегают, но именно он позволяет продать квартиру с большей выгодой при минимальных затратах.
Факт заключается в том, что первое впечатление имеет огромное значение и может повлиять на окончательное решение покупателя. Если потенциальный покупатель сможет представить себя в вашем доме, увидеть красивый ремонт и представить себе жизнь без хлопот, это может стать решающим фактором для него. Таким образом, ваша задача — представить квартиру в самом лучшем свете. Следуйте приведенным рекомендациям.
Позаботьтесь о том, чтобы освободить помещение от лишнего хлама перед передачей его новым владельцам. Вывезите старую мебель, снимите шторы, освободите балкон и избавьтесь от мусора.
Согласитесь, куда приятнее заезжать в просторное жилье и фантазировать о том, как его обустроить, чем ломать голову над тем, как избавиться от вещей предыдущих жильцов.
Если вам жаль расставаться с чем-то, и вы хотите оставить это на новых жильцов — поинтересуйтесь у них, действительно ли они нуждаются в вашем шведском стенде или коллекции банок? Если да — оставляйте. Если нет — поищите, кому это действительно нужно, разместите на Авито или просто выбросьте.
Если у вас протекает кран, сломался косяк двери или отвалилась дверная ручка, позаботьтесь об этом и исправьте недочеты своими силами. Эти мелкие доработки не требуют больших затрат, однако позволят избежать лишних вопросов и недовольства со стороны покупателей на квартиру.
Заметьте, мы не призываем вас делать косметический ремонт. Вкладывать большие деньги в отделку не стоит — у всех различные вкусы, и то, что нравится вам, может вовсе не понравиться другим. Не стоит ожидать, что покупатели будут готовы переплачивать за ваши усилия, для них куда приятнее сэкономить на покупке и сделать ремонт на свой вкус.
Но если состояние квартиры действительно плохое, и вы хотите продать её подороже, стоит сделать хотя бы простой ремонт без особых изысков. Например, вы можете оклеить стены однотонными обоями или просто покрасить батареи. Или же вы можете просто продать квартиру в черновом состоянии, что станет её преимуществом, так как она будет выглядеть как чистый холст для нового ремонта.
Сделайте уборку, чтобы находиться в доме было приятно. Идеально, если вы сможете убрать все следы своего пребывания: устранить запах сигарет и домашних животных, тщательно вымыть сантехнику, зеркала и окна.
Если у вас грязный подъезд, а до капитального ремонта долго, постарайтесь освежить его своими средствами.
Обычно покупателям важна обстановка вокруг, чтобы они хотели возвращаться в дом с удовольствием.
Таким образом, если у вас есть на это ресурсы, покрасьте и побелите стены, устраните надписи, хотя бы просто вымойте полы. Пусть путь до вашего уютного гнездышка оставляет положительное впечатление и желание переехать как можно быстрее.
Если сразу купить строительные материалы не позволяет бюджет, разбейте сумму покупки на части и приобретайте постепенно, без переплат. Делать это удобнее всего с рассрочкой на Халве.
Бывает ли шопинг выгодным? Да, особенно если покупать с Халвой! Вы можете получить до 10% кешбэка, а также пассивный доход в виде процента на остаток собственных средств до 17% при подключении подписки Халва.Десятка. Кроме того, есть возможность совершать покупки в рассрочку на срок до 24 месяцев без каких-либо процентов. Оформите Халву за несколько кликов!
Размещаем объявление о продаже жилья
Когда квартира готова к продаже, необходимо начинать искать потенциальных покупателей. Размещать объявления стоит самостоятельно, поскольку мы рассматриваем способы, как продать квартиру без риелтора. Для успешной рекламы потребуются: качественные фотографии, понятный текст и размещение на популярных платформах.
Пара случайных кадров, сделанных наспех, не подойдет. Ваша задача — показать помещение так, чтобы потенциальный покупатель ощутил, что осматривает его на самом деле, и сделать это стильно. Наивысший уровень — это возможность не просто сделать фотографии, но и отснять видео.
Итак, как правильно сфотографировать квартиру для продажи:
- уберите все лишние предметы из кадра (людей, животных, беспорядок), комнаты должны выглядеть так, будто они находятся в гостинице;
- добавьте уютные детали: поставьте цветы, фрукты в вазе, зажгите свечи;
- снимайте в дневное время при хорошем освещении (искусственные источники света часто искажают цвета);
- делайте снимки таким образом, чтобы комната была видна целиком — возможно, стоит взять панорамное видео;
- для больших помещений используйте горизонтальную ориентацию, для маленьких — вертикальную;
- обязательно фотографируйте все: балкон, кладовку, вид из окна, подъезд, двор — возможно, кто-то захочет совершить сделку дистанционно;
- если есть красивые детали интерьера, уделите им внимание и сфотографируйте их крупным планом;
- не поворачивайте горизонт;
- постарайтесь использовать хорошую камеру;
- при необходимости подкорректируйте яркость (сделайте фотографии более светлыми, уберите желтизну), но не экспериментируйте с фильтрами и фотошопом.
Следуя этим рекомендациям, вы сможете самостоятельно сделать качественные снимки, не обращаясь к услугам агентств. Научно обосновано, что объявления с фотографиями имеют большую просмотровую активность, а объявления с качественными фото — повышают шансы на покупку. Не забудьте добавить планировку квартиры — хотя бы схематичную.
Напишите краткий, ёмкий текст объявления. Употребляйте простые, доступные термины, избегайте жаргона. Старайтесь не использовать расплывчатые формулировки, лучше добавьте конкретики. Например: до автобусной остановки можно добраться за 5 минут пешком, ближайший детский сад находится напротив дома — в двух минутах ходьбы, в квартире выполнен свежий ремонт: новые окна, двери, обои, линолеум.
Используйте все доступные платформы с высокой аудиторией. Например, ЦИАН, Авито. Разместите объявление в социальных сетях, сообщите о продаже друзьям, распечатайте флаеры и разместите их на информационных стендах в округе. Чем больше людей узнает о продаже, тем лучше.
Частые вопросы
В 2023 году я продал дом, в 2024 собираюсь купить квартиру. Могу ли покрыть налог с продажи вычетом на покупку?
Поскольку сделки происходят в разных налоговых периодах, необходимо предоставить отчет по ним отдельно. В первую очередь, задекларируйте доход от продажи до 30 апреля 2024 года, а до 15 июля 2024 года уплатите налог. Затем проведите оформление квартиры в собственность, после чего в 2025 году подайте заявление на возврат налога.
В 2022 году я унаследовал дом, а в 2023 году продал его за 3 миллиона и купил квартиру за 4 миллиона. Вычет не использовал. Какие налоги мне нужно будет заплатить?
В 2024 году вам необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ и отразить в ней: 3 миллиона (доход от продажи дома) – 1 миллион (вычет при продаже дома) – 2 миллиона (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, вам не придется ничего уплачивать.
Мама подарила квартиру, я ее продаю и покупаю новую. Как мне снизить налог?
Из дохода, полученного от продажи квартиры, вычтите расходы мамы на покупку. А если обе сделки — продажа подаренной недвижимости и покупка новой квартиры — произошли в одном налоговом периоде, дополнительно используйте вычет в размере 2 миллиона рублей на покупку.
Заключение эксперта
Покупка и продажа квартиры в одном налоговом периоде позволяет применить налоговый вычет. Это поможет уменьшить налогооблагаемую базу и, таким образом, уплатить меньше налога или запросить возврат 13% НДФЛ. Не забывайте, что за один налоговый период подается только одна налоговая декларация, в которой отражаются данные для уплаты налога и получения вычета.
Мы публикуем только проверенную информацию!
